Kunnanhallitus, kokous 16.3.2026

Perustelut

Hollolan kuntaan on tullut vaatimus korvauksen suorittamisesta kiinteistön ********* (kiinteistötunnus: *********) omistajalle. Alkuperäinen korvausvaatimus on saapunut kuntaan 2.6.2025. Vaatimukselle esitettynä perusteena on rakennusoikeuden menettäminen alueen kaavatilanteen muuttuessa. Korvausvaatimukseen on annettu kunnasta kirjallinen vastaus, jonka jälkeen korvausvaatimusta on päivitetty 10.10.2025 ja pyydetty asiassa valituskelpoista päätöstä. Hallintosäännön päätöksentekotaulukon kohdan 1.2.7. mukaan vahingonkorvausasian toimivalta on kunnanhallituksella, kun vaadittu korvaus on 25 000 euroa tai yli.

Korvausvaatimuksen sisältö:                     

Vaatimuskirjelmän mukaan kiinteistöllä on aiemmin sijainnut rakennus, joka on sittemmin purettu, ja alueelle on haettu poikkeamislupaa lomarakennuksen rakentamiseksi. Kunta on hylännyt poikkeamishakemuksen viitaten strategisen yleiskaavan muutoksiin ja osayleiskaavojen kumoutumiseen. Koska aiempi rakennus on purettu ja uusi rakentaminen on estetty kaavamuutoksen perusteella, on kiinteistö menettänyt aiemman rakennusoikeutensa. Tilanteen seurauksena kiinteistön käyttömahdollisuus on olennaisesti heikentynyt, ja sen arvo on alentunut merkittävästi. Lisäksi kiinteistölle on aiemmin tehty investointeja (tieyhteys, maanrakennustyöt, sähköliittymä), joiden tarkoituksena oli tukea alueen rakentamiskelpoisuutta.

Korvausvaatimuksena on esitetty, että Hollolan kunta suorittaa kohtuullisen korvauksen rakennusoikeuden menetyksestä ja kiinteistölle jo tehdyistä investoinneista. Korvauksen määrä perustuu kiinteistön arvon alenemiseen sekä konkreettisiin taloudellisiin panostuksiin, jotka ovat jääneet hyödyttömiksi.

Vaatimuksessa esitetty korvauksen summa: alkuperäisessä vaatimuksessa 50 000 €. Päivitetyssä vaatimuksessa 80 000 €.     

Korvausta vaaditaan alueidenkäyttölain (AKL) 101 §:n nojalla. Perusteluina vaatimuksessa ovat:

• Kiinteistöllä on aiemmin ollut kaavassa osoitettu RA-1 rakennuspaikka.
• Rakennusluvan (päätös 2015-176, 17.8.2015) mukaisesti tontilla on ollut loma-asunto.
• Kiinteistölle on hankittu sähköliittymä, parannettu tieyhteys ja tehty rakentamista valmistelevia maanrakennustöitä.
• Strateginen yleiskaava on kumonnut aiemmat kaavat, eikä nykyisessä kaavassa rakennusoikeutta enää ole.
• Kiinteistön käyttöarvo on pudonnut huomattavasti, koska rakentaminen on estetty.

Asiaa ohjaava lainsäädäntö:

Alueidenkäyttölain (AkL) 101 §:ssä säädetään lunastus- ja korvausvelvollisuudesta mm. seuraavaa: "Jos maa asemakaavassa tai 43 §:n 2 momentissa tarkoitetun määräyksen nojalla yleiskaavassa on osoitettu käytettäväksi muuhun tarkoitukseen kuin yksityiseen rakennustoimintaan eikä maanomistaja sen vuoksi voi kohtuullista hyötyä tuottavalla tavalla käyttää hyväkseen aluettaan, kunta tai, jos alue on kaavassa tarkoitettu tai osoitettu valtion tarpeisiin, tämä on velvollinen lunastamaan alueen tai suorittamaan haitasta korvauksen. Kohtuullista hyötyä arvioitaessa otetaan huomioon yleiskaavasta tai ranta-asemakaavasta maanomistajalle johtuva hyöty."

AkL 102 §:ssa säädetään lunastus- ja korvausvelvollisuuden rajoituksena mm. seuraavaa: "Kunnalle tai valtiolle 101 §:ssä säädetty lunastus- tai korvausvelvollisuus tulee voimaan vasta kun maanomistajan hakemus saada rakentamislain 57 §:n mukainen poikkeamislupa rajoituksesta on hylätty ja päätös on saanut lainvoiman."

Kiinteistön kaava- ja lupahistoria:

• Kiinteistöllä on aiemmin ollut lomarakennus, joka on rakennuslupapäätöksen 98-2015-176 mukaan siirretty viereiselle kiinteistölle 98-411-2-184 .
• Kiinteistöllä on ollut loma-asunnon rakennuspaikka (RA) aiemmassa Kukkila-Kalliola osayleiskaavassa, joka on kumottu koko kunnan strategisen yleiskaavan hyväksymisen yhteydessä v.2017, lukuun ottamatta Vesijärven ranta-aluetta.
• Kiinteistölle on haettu poikkeamislupana loma-asunnon rakentamista v. 2019, tarkoituksena hakea kumoutuneessa kaavassa olleen rakennuspaikan toteutusta.
• Poikkeamislupaa haettaessa alueella on ollut vireillä Kalliola-Paimela osayleiskaavan laatiminen.
• Poikkeamisluvasta on tehty kielteinen päätös. Keskeisimpänä perusteena silloisen MRL 172 § mukaisten poikkeamisen edellytysten ei ole katsottu täyttyvän kaavoitukselle aiheutuvan haitan osalta, koska kaavan luonnos- tai ehdotusvaihetta ei ollut laadittuna eikä haitattomuudesta kaavatyölle voitu tuolloin varmistua.
• Kalliola-Paimela osayleiskaava on valmistunut v. 2021. Kiinteistön itäpääty kuuluu siinä kaavassa A-merkinnällä osoitettuun "asemakaavoitettavaan asuntoalueeseen" 

Asian tarkastelu:   

Nykyisen osayleiskaavan vaikuttava kaavamääräys A (asemakaavoitettavaksi tarkoitettu asuntoalue), ei sitovasti ja lopullisesti ratkaise, onko kiinteistön ********* rakennuspaikka menetetty vai ei. Kiinteistön käyttö ja rakennusoikeus on tarkoitettu ratkaistavaksi tulevalla asemakaavoituksella. Kunnan kaavoitusohjelmassa ei ole esitettynä eikä kunnassa muutoinkaan valmisteltuna alueen asemakaavoituksen käynnistymistä lähivuosille. 

AkL 101 §:n edellytyksellä "muusta käyttötarkoituksesta kuin yksityisestä rakennustoiminnasta" tarkoitetaan yleisesti kaavalla sitovasti ratkaistua tilannetta, jossa kiinteistö osoitetaan muuhun käyttöön kuin rakentamiseen, esim. suojavyöhykkeeksi, viheralueeksi tms. ilman rakennusoikeutta. Tältä osin AkL 101 §:n korvausvelvollisuuden edellytys ei täyty, koska osayleiskaava ei ratkaise kiinteistön käyttöä lopullisesti, vaan osoittaa kohteen tulevalla asemakaavoituksella suunniteltavaksi asumisen alueeksi.

Alueelle ei ole asetettuna AkL 43 § tarkoittamaa rakentamisrajoitusta, eikä 53 § mukaista rakennuskieltoa asemakaavan laatimiseksi. Kiinteistö rajoittuu Haritunjokeen ja sijaitsee AkL72 § tarkoittamalla ranta-alueella ja rantavyöhykkeellä.

Vuonna 2019 käsitellyn poikkeamisluvan jälkeen alueen kaavatilanne on muuttunut Kalliola-Paimela osayleiskaavan valmistumisen myötä. Poikkeamisluvan kielteisen päätöksen keskeisin peruste on liittynyt keskeneräisen kaavatyön vuoksi kaavoitukselle aiheutuvaan haittaan, eikä lupaa ole voitu myöntää koska kaikki MRL 172 § mukaiset edellytykset eivät ole tuolloin täyttyneet.

AkL 102 §:n mukaan, 101 §:n mukainen korvausvelvollisuus tulee voimaan vasta kun poikkeamislupa rakentamisrajoituksesta on hylätty ja päätös saanut lainvoiman. Kiinteistölle ei ole haettu eikä käsitelty poikkeamislupaa nykyisin voimassa olevassa osayleiskaavassa osoitetusta asemakaavoittamista edellyttävästä kaavamääräyksestä. Näin ollen poikkeamislupaa tämänhetkisestä rakentamisen rajoituksesta ei ole ratkaistu poikkeamislupana AkL 102 § edellyttämällä tavalla, mikä rajoittaa korvausvelvollisuuden syntymistä.

Johtopäätökset:

Korvausvelvollisuuden ollessa säädetty ja rajoitettu alueidenkäyttölain 101-102 §:n säännöksillä, ei vaadittua korvausta tulisi suorittaa, koska lain mukaiset edellytykset eivät täyty. Kiinteistön rakentamismahdollisuutta ei ole ratkaistu rakentamisluvalla tai poikkeamisluvalla nykyisessä kaavatilanteessa, joten korvausvelvollisuuden rajoitusta ei ole ratkaistuna 102 § tarkoittamalla tavalla.           

Perustelut

Kunnanhallitus on päätöksellään 1.12.2025, § 335 antanut ratkaisun maanomistajan korvausvaatimukseen rakennusoikeuden menettämisestä kiinteistöllä 98-411-2-185. Korvausvaatimuksen tekijä on hakenut muutosta kyseiseen päätökseen. Virheellisen muutoksenhakuohjeen vuoksi asia on siirtynyt Hämeenlinnan hallinto-oikeuden kautta kuntaan oikaisuvaatimuksena käsiteltäväksi. Hallinto-oikeuden päätös asian siirtämisestä kuntaan on annettu 27.1.2026 ja siihen voi hakea valituslupaa korkeimmalta hallinto-oikeudelta 30 päivän kuluessa.

Muutoksenhaun perusteina on esitetty pääosin jo alkuperäisessä korvausvaatimuksessa esitettyjä perusteluja, joihin on otettu kattavasti kantaa muutoksenhaun kohteena olevan kunnanhallituksen päätöksen esittelytekstissä. Oikaisuvaatimusta on lisäksi täydennetty lisäyksillä jotka perustelevat mm. vaaditun korvaussumman määräytymistä.

Alueidenkäyttölain 101 § mukaisesti korvausvelvollisuuden edellytyksenä on että alue on osoitettu kaavassa käytettäväksi muuhun kuin yksityiseen rakennustoimintaan. Nykyisessä Kalliola-Paimela osayleiskaavassa alue on osoitettu A-merkinnällä asemakaavoitettavaksi asuntoalueeksi. Nykyisen kaavan tarkoittama asuntorakentaminen on laissa mainittua yksityistä rakennustoimintaa, joten AkL 101 §:n mukainen korvausvelvollisuuden edellytys ei tältä osin täyty. AkL 102 § mukaisena korvausvelvollisuuden rajoituksena on, että korvausvelvollisuus tulee voimaan vasta kun rajoituksesta haettu poikkeamislupa on hylätty ja päätös on saanut lainvoiman. Nykyisestä asemakaavoitettavan asuntoalueen yleiskaavamääräyksestä ei ole haettu poikkeamislupaa, joten AkL 102 § mukainen korvausvelvollisuuden edellytys ei tältä osin täyty. Poikkeamislupaa on haettu aiemmin, nykyisen osayleiskaavan laatimisen ollessa vireillä. Tuolloin hakemus on hylätty, koska poikkeamisluvan edellytykset eivät täyttyneet kaavoitukseen kohdistuvan haitattomuuden osalta, keskeneräisen kaavaprosessin vuoksi. Ennen nykyisen kaavan voimaantuloa ratkaistu poikkeamispäätös ei osoita rakentamisrajoituksen olevan olemassa kyseisen kaavan voimaantulon jälkeen.

Oikaisuvaatimusta on perusteltu muun ohella myös rakentamista valmistelevien töiden kustannuksilla. Oikaisuvaatimuksessa ei ole osoitettu, että kiinteistölle olisi mainittuja investointeja toteutettaessa ollut voimassa olevaa rakentamislupaa, joka muodostaisi odotettujen oikeuksien suojaa rakentamiseen tarvittavien lupien ja rakennusoikeuden osalta. Oikaisuvaatimuksen sivulla 2 on kunnan viralliseksi vastaukseksi otsikoitu teksti, joka ei ole sellaisenaan kunnan antama vastaus, vaan oikaisuvaatimuksen tekijän koostama tiivistelmä, johon on koottu osia kunnanhallituksen päätöksestä.

Kokonaisuutena asia on tutkittu ja perusteltu kattavasti alkuperäisessä, muutoksenhaun kohteena olevassa kunnanhallituksen päätöksessä. Oikaisuvaatimuksen johdosta päätöstä tulisi muuttaa vain, mikäli oikaisuvaatimusaineisto osoittaa laillisuus- tai tarkoituksenmukaisuusperusteita alkuperäisen päätöksen kumoamiseksi tai muuttamiseksi. Oikaisuvaatimus voidaan ratkaista vasta, kun hallinto-oikeuden päätös asian siirtämisestä on tullut lainvoimaiseksi.

Perustelut

Kunnanhallitus on päätöksellään 1.12.2025, § 335, antanut ratkaisun maanomistajan korvausvaatimukseen rakennusoikeuden menettämisestä kiinteistöllä *********. Korvausvaatimuksen tekijä on hakenut muutosta kyseiseen päätökseen. Kunnanhalitus on päätöksellään 16.2.2026, § 33, merkinnyt oikaisuvaatimuksen tiedoksi ja päättänyt jatkaa asian käsittelyä kokouksessaan 2.3.2026, jolloin hallinto-oikeuden päätös muutoksenhaun siirtämisestä kuntaan on tullut lainvoimaiseksi.

Oikaisuvaatimuksen sisältöä sekä ratkaisun perusteita on selostettu tarkemmin kunnanhallituksen 16.2.2026, § 33 päätöksen esittelytekstissä. Kokonaisuutena asia on tutkittu ja perusteltu kattavasti alkuperäisessä, muutoksenhaun kohteena olevassa kunnanhallituksen päätöksessä. Oikaisuvaatimuksen johdosta päätöstä tulisi muuttaa vain, mikäli oikaisuvaatimusaineisto osoittaa laillisuus- tai tarkoituksenmukaisuusperusteita alkuperäisen päätöksen kumoamiseksi tai muuttamiseksi.