Valtuusto, kokous 2.5.2022

Perustelut

Hollolan kuntaan on saapunut 2.11.2020 perustettavan Ruskorinne ry:n nimissä hakemus asemakaavan laatimisesta Toisenmäentien varteen sijoittuvien kiinteistöjen 98-414-1-28 ja 98-414-2-423 osille.

Alueella on loivasti länteen viettävää peltoaluetta sekä alueen eteläosaan sijoittuva metsäinen mäenkumpare. Kaavoitettavaksi haettavan alueen pinta-ala on noin 2,25 hehtaaria.

Alueella on voimassa 3.4.2017 hyväksytty strateginen yleiskaava ja alue on osoitettu pientaloasutuksen alueeksi, jota kehitetään väljänä pientaloalueena. Alueella voi sijaita myös lähipalveluja ja asumiselle häiriötä aiheuttamattomia työpaikkoja. Alueen rakentaminen edellyttää asemakaavaa. Lisäksi alueella on maakunnallisesti arvokasta maisema-aluetta ja alue kuuluu vesihuoltolaitoksen toiminta-alueeseen.

Alueen eteläosassa on voimassa 27.5.1991 hyväksytty asemakaava, jolla alue on osoitettu lähivirkistyskäyttöön.

Hakijan tavoitteena on toteuttaa alueelle seitsemän rivitaloa, joissa on 42 asuntoa sekä palvelurakennus mahdollistamaan monipuolisten palveluiden toteuttamisen alueen asukkaille. Tavoitteena on osoittaa alueelle noin 3000 kerrosneliömetriä rakennusoikeutta.

Kunnan maapoliittisen ohjelman mukaisesti kunta pääsääntöisesti asemakaavoittaa ns. ensimmäiset asemakaavat omistamilleen maille. Erityistapauksissa kunta voi asemakaavoittaa ensimmäisen asemakaavan yksityisen maille esimerkiksi elinkeinopoliittisista tai työllisyyspoliittisista syistä. Tästä johtuen kunta on esittänyt asemakaavan tavoitteeksi, että alueelle muodostuu pientaloalueelle soveltuvaa yritystoimintaa ja työpaikkoja.

Asemakaavan käynnistämissopimuksessa on esitetty periaatteet ja vastuut kunnan ja hakijan välillä. Kunta vastaa kaavan viranomaistyöstä, josta hakija maksaa kunnalle koituvat kustannukset 4000 euroa. Kaavan suunnittelusta ja asiakirjojen valmistelusta sekä asemakaavan taustaselvityksistä vastaa hakija yhdessä työhön nimettävä kaavan laatijan kanssa. Asemakaavasta laaditaan maankäyttösopimus ennen asemakaavan hyväksymistä.

Hakija on esittänyt kaavan laatijaksi projektipäällikkö Ruusa Degermania (FM) FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy:stä

Perustelut

Ruskorinne ry:n tavoitteena on hakea asemakaavalla ja asemakaavan muutoksella mahdollisuutta toteuttaa alueelle palveluasumisen kokonaisuus. 

Asemakaavaluonnos oli nähtävillä 28.4. – 27.5.2021 ja asemakaavaluonnoksesta annettiin kuusi lausuntoa ja neljä mielipidettä. Kaavaluonnoksesta saadun palautteen tiivistelmät ja niihin annetut vastineet löytyvät selostuksen liitteestä 4. Kaavaluonnoksen palautteen pohjalta kaava-asiakirjoihin on tehty tarkennuksia muun muassa täydentämällä kaavamääräyksiä, tarkentamalla kaavakartan merkintöjä sekä täydentämällä selostuksen vaikutusten arviointia. Yksilöidymmät kaavaehdotukseen tehdyt muutokset löytyvät selostuksen sivulta 24.

Kaavaehdotuksessa on esitetty Palveluasumisen korttelialue (P) sekä kaavoitettavan alueen eteläosiin lähivirkistysaluetta (VL). Palveluasumisen korttelialue on tarkoitettu vanhusten palvelukeskukselle ja siihen liittyville asunnoille. Korttelialueelle tulee ensimmäiseksi rakentaa ja käyttöönottaa palvelukeskuksen rakennus. Korttelialueelle saa rakentaa yksikerroksisia rakennuksia ja rakennusoikeutta korttelialueella on 3200 kerrosneliömetriä. Lisäksi asemakaavalla annetaan muun muassa rakennustapaa, hulevesien käsittelyä ja piha-alueiden käsittelyä koskevia määräyksiä.

Perustelut

Ruskorinteen asemakaavaehdotus oli nähtävillä 20.10.-19.11.2021. Asemakaavaehdotuksesta annettiin viisi lausuntoa ja kolme muistutusta. Ehdotusvaiheen palautteesta on laadittu yhteenveto ja palautteeseen on laadittu kaavoittajan vastineet. Yhteenveto löytyy selostuksen liitteestä 6. 

Hyväksyttäväksi ehdotettava asemakaava ja asemakaavan muutos käsittää noin 1.9 hehtaarin kokoisen palvelurakennusten korttelialueen (P), joka on tarkoitettu vanhusten palvelukeskukselle ja siihen liittyville palveluasunnoille. Palvelurakennus tulee rakentaa ja ottaa käyttöön ensimmäiseksi ja siihen tulee käyttää vähintään 20 % korttelialueen rakennusoikeudesta. Alueelle voidaan toteuttaa palveluasumisen rivitaloja, kytkettyjä pientaloja ja erillispientaloja sekä palvelukeskuksen rakennuksia ja rakennelmia. Korttelialueella on rakennusoikeutta 3200 kerrosneliömetriä ja rakennukset saavat olla yksikerroksisia (I). Korttelialueen eteläosassa mäen rinteessä voidaan lisäksi toteuttaa rakennuksia, joissa on kellari (1/2k).

Asemakaavan eteläosassa on noin 0,3 hehtaarin kokoinen lähivirkistysalue. Toisenmäentien varteen on osoitettu katualuetta 0,01 hehtaaria.

Ehdotusvaiheen nähtävillä olon jälkeen kaavakartalle on tehty tarkennuksia palautteen pohjalta ja pohjakartan tarkistuksesta johtuen. Kaava-aluetta on laajennettu Toisenmäentien varressa siten, että voimassa olevan asemakaavan lähivirkistysalue kuuluu kokonaisuudessaan asemakaava-alueeseen ja se on osoitettu korttelin ulkopuolisilta osin osaksi katualuetta. Pohjoisosassa korttelialueen rajausta on tarkistettu siten, että kadun kuivatusojat ovat osana katualuevarausta. Korttelialueen pohjoisosan rakennusalueen rajaa on siirretty viisi (5) metriä etelään, huomioiden luiskien vaatima tilatarve ja avo-ojan huoltotoimet alueella. Lisäksi Toisenmäentien varteen on osoitettu liittymäkieltomerkki, lisätty radonin huomioimista koskeva yleismääräys sekä ajoyhteys korttelialueen läpi naapurikiinteistölle. Lisäksi on tehty pieniä tarkennuksia korttelialueen rajauksiin vastaamaan pohjakartan tarkistuksen yhteydessä muuttunutta kiinteistöjakoa.

Kaavaan tehdyt muutokset eivät ole vaikutuksiltaan merkittäviä, minkä vuoksi kaavaehdotusta ei ole tarpeen asettaa uudelleen nähtäville.

Perustelut

Ruskorinne ry:n hakee asemakaavalla ja asemakaavan muutoksella mahdollisuutta toteuttaa Toisenmäentien varteen sijoittuvalle peltoalueelle palveluasumisen kokonaisuutta. 

Hyväksyttäväksi ehdotettava asemakaava ja asemakaavan muutos käsittää noin 1.9 hehtaarin kokoisen palvelurakennusten korttelialueen (P), joka on tarkoitettu vanhusten palvelukeskukselle ja siihen liittyville palveluasunnoille. Palvelurakennus tulee rakentaa ja ottaa käyttöön ensimmäiseksi ja siihen tulee käyttää vähintään 20 % korttelialueen rakennusoikeudesta. Alueelle voidaan toteuttaa palveluasumisen rivitaloja, kytkettyjä pientaloja ja erillispientaloja sekä palvelukeskuksen rakennuksia ja rakennelmia. Korttelialueella on rakennusoikeutta 3200 kerrosneliömetriä ja rakennukset saavat olla yksikerroksisia (I). Korttelialueen eteläosassa mäen rinteessä voidaan lisäksi toteuttaa rakennuksia, joissa on kellari (1/2k).

Asemakaavan eteläosassa on noin 0,3 hehtaarin kokoinen lähivirkistysalue. Toisenmäentien varteen on osoitettu katualuetta 0,01 hehtaaria.

Kaavan esittelee kunnanhallitukselle hankekaavoittaja Henna Kurosawa.