Kunnanhallitus, kokous 4.11.2024

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 289 LISÄPYKÄLÄ: Keskustakorttelit, talonsuunnitteluvaiheen tilannekatsaus (lisäpykälä)

HOLDno-2023-683

Aikaisempi käsittely

Valmistelija

Heli Randell, elinvoimajohtaja, heli.randell@hollola.fi

Perustelut

Kuntakeskustan kehittäminen on strategisesti yksi kunnan tärkeimmistä hankkeista. Keskustan kehittämisen tavoitteena on parantaa kuntakeskuksen vetovoimaa, luoda kuntakeskuksesta hollolalaisten yhteinen asioinnin ja oleskelun paikka sekä houkutella alueelle lisää palveluja. Tavoitteen mukaisesti hankkeessa huomioidaan mahdollisuudet majoitukselle, asumiselle, kaupalle, ravintoloille, liikehuoneistoja erilaisille palveluntarjoajille sekä tiloja kuntalaisaktiviteetteihin (harrastukset ja kulttuuri). Keskiössä ovat myös torielämä ja sen hyvä saavutettavuus. Liikenne ja pysäköintiratkaisujen osalta tavoitteena on toimivuus ja palveluiden esteetön saavutettavuus. Yhtenä kokonaisuutena on huomioitu kunnan tilatoiveet. 

Aikaisempi päätöksenteko

Kehittämisen ensimmäisessä vaiheessa valmistui kunnan ja sopimuskumppanin yhteistyönä keskustakortteleiden kehittämissuunnitelma, jonka valtuusto hyväksyi kokouksessaan 24.4.2023. Valtuusto päätti kokouksessaan § 12 

  1. hyväksyä kehittämissuunnitelman jatkosuunnittelun pohjaksi. Tähän liittyy myös Hollolan Asuntotalot Oy:n hankkeessa oleva rooli ja vastuut 

  1. siirtyä hankkeessa kaavoitusvaiheeseen;​ kaavoitusvaiheeseen liittyvät sopimukset hyväksyy hallintosäännön mukainen toimija (elinvoimavaliokunta/elinvoimajohtaja) 

  1. myöntää kehittäjäkumppanille 3 vuoden suunnitteluvaraus (30.4.2026 saakka),​ minä aikana sillä on yksinoikeus alueen markkinointiin ja toteutukseen kaavan mukaisesti. 

Lisäksi valtuusto päätti, että talonsuunnittelu-​ ja toteutusvaiheisiin siirtymisestä päätetään erikseen. 

Hollolan Asuntotalot Oy:n hallitus hyväksyi kaavoitusvaiheeseen siirtymisen ja Hollolan Asuntotalot Oy:n roolin hankkeessa 1.6.2023. 

Kaavoitusvaiheen työ on käynnistynyt kesäkuussa ja valmistuu keväällä 2024. 

Yleistä kortteleista

Kortteli A 

Keskustan kehittämisen osalta yksi kunnan tärkeimmistä tavoitteista on toteuttaa keskustakortteliin näyttävyyttä, mikä on tarkoittanut korkeaa rakentamista. Kehittämissuunnitelmassa korkea rakentaminen on esitetty kortteliin A yhteensä 10 kerrosta. Rakennukseen sijoitetut julkiset tilat eli Hollola-talon osuus kohdentuu kerroksiin 1-4. Hybridikorttelin toteutuksen haasteena on se, että sijoittajat suhtautuvat hybridikortteleiden rahoittamiseen kriittisesti. Tämän vuoksi 10 kerroksisen rakennuksen toteuttaminen on mahdollista, kun hybridikorttelissa on luotettavat maksukykyiset asiakkaat.​ Näihin 5-10 kerroksen tiloihin on suunniteltu vuokra-asumista, joiden vuokrauksesta ja hallinnoinnista vastaisi Hollolan kunnan 100 % omistama Hollolan Asuntotalot Oy. Hollolan kunta osakeyhtiön omistajana kantaa viime kädessä edelleenvuokraukseen liittyvän mahdollisen riskin. 

Korttelit B ja C 

WasaGroup kehittää omalla riskillään ja kustannuksellaan erikseen valitsemiaan hankkeita kortteleissa B ja C sekä korttelissa A (mm. ravintola- ja liiketilat). WasaGroup Oy ja Päijät-Hämeen hyvinvointialue neuvottelevat sopimuksesta, joka liittyy korttelin B suunnitteluun ja toteutukseen.  

Toimitilojen alustavat ylläpitokustannukset 

Toimitilojen käytönaikaiset kustannukset tiedetään talonsuunnitteluvaiheen jälkeen, ennen vuokrasopimusten allekirjoittamista. Alla olevat kustannusvaikutukset on arvioitu keväällä 2023 ennen keskustakortteleiden kehitysaiheen hyväksymistä. 

Kunnan toimitilojen kustannusvaikutus on noin 1,2 M€/vuosi, joka on 25 vuoden sopimuskauden aikana noin 30-32 M€.​​ 

Kustannusvaikutus Hollolan Asuntotalot Oy:n osalta noin 500 t€/vuosi, joka on 25 vuoden sopimuskauden aikana noin 12,5 M€.​ 

Talonsuunnitteluvaiheeseen siirtyminen

Talonsuunnitteluvaiheeseen siirtymisestä on neuvoteltu sopimuskumppanin, WasaGroup Oy:n kanssa. WasaGroup Oy:n asiantuntijakumppaneina toimivat Muuan Arkkitehdit Oy ja WSP Finland Oy. Talonsuunnitteluvaiheeseen sisältyy työt rakennuslupavaiheeseen saakka. Talonsuunnitteluvaiheessa toteutettavat päätehtävät (Rakennushankkeen johtamisen ja rakennuttamisen tehtäväluettelon HJR18  RT 10-11284 mukaisesti): 

  • talohankkeen yleissuunnittelu ja tilavaihtoehtojen tutkimus  
  • rakennuslupatasoinen erikoissuunnittelu 
  • talohankkeen rakennuslupatehtävät.  

Talonsuunnitteluvaiheen tilaukseen sisältyy rakennuttamistehtäviä, arkkitehtisuunnittelua, rakennesuunnittelua, liittyvää infrasuunnittelua, geoteknistä suunnittelua, talotekniikkasuunnittelua ja hankkeen kustannusohjausta. Tilaukseen kuuluu, että kunnan ja HAT Oy:n edustajien suunnittelijoille ilmaisemat talonsuunnittelutavoitteet työstetään kehitysvaiheen ehdotuksen pohjalta pääpiirustustasoisiksi suunnitelmiksi, joista voidaan laskea toimitilavuokrasopimustarjous ja kustannusarviot. Kehitetyille rakennussuunnitelmille on mahdollista myöntää rakennuslupa vahvistuneen asemakaavan mukaisesti. 

Sopimuskumppanit neuvottelevat suunnitteluvaiheen aikana vuokrasopimuksesta. Vuokrasopimus voidaan allekirjoittaa, kun kaikki rakennuslupaa edellyttävät suunnittelutyöt voidaan huomioida vuokrasopimukseen. 

Talonsuunnitteluvaihe alkaa heti, kun päätös on lainvoimainen, ja vaiheen arvioitu valmistumisaika on ensi syksynä. Talonsuunnitteluvaihe etenee lomittain kaavoitusvaiheen kanssa. 

Hollolan Asuntotalot Oy:n hallitus tekee päätöksen talonsuunnitteluvaiheeseen siirtymisestä kokouksessaan 26.9.2023.  

Talonsuunnitteluvaiheen kustannukset 

Talonsuunnitteluvaiheen tarjoushinta on 1,2 M€. 

Talonsuunnitteluvaiheen kustannukset ovat pääomitettavaa investointia. Jos siirrytään toteutusvaiheeseen, kustannukset siirtyvät vuokrasopimusten kustannuksiksi, siten että kohteen toteuttaja (investori) maksaa suunnittelukustannukset kunnalle. Jos ei siirrytä toteutusvaiheeseen, kustannukset jäävät kunnan vastuulle.  

Ehdotus

Esittelijä

Heli Randell, elinvoimajohtaja, heli.randell@hollola.fi

Elinvoimavaliokunta esittää kunnanhallitukselle ja edelleen valtuustolle: 

- keskustakortteleiden kehittämisessä siirrytään talonsuunnitteluvaiheeseen. Tähän liittyy myös Hollolan Asuntotalot Oy:n hankkeessa oleva rooli ja vastuut. 

- Hollolan Asuntotalot Oy:n talonsuunnittelukustannukset jäävät kunnan vastuulle, jos hankkeessa ei edetä toteutusvaiheeseen. 

- korttelin A talonsuunnitteluvaiheen aloittaminen edellyttää toisen toimijan kanssa allekirjoitettua aiesopimusta. Suunnittelutyö voidaan käynnistää, kun kolmannen osapuolen kanssa tehty aiesopimus esitetään kunnalle. 

Ennen talonsuunnitteluvaiheen aloittamista työstä tehdään sopimus.  

Toteutusvaiheeseen siirtymisestä päätetään erikseen. 

Päätös

Merk. Kristiina Vanhala-Selin, Minna Kauhanen ja Pasi Jalonen ilmoittivat esteellisyydestä, kohta 5 Yhteisöjäävi (yhtiön hallituksen jäsen/varajäsen, hallintolaki 28.1 § kohta 2) ja poistuivat asian käsittelyn ja päätöksenteon ajaksi.

 

Päätösehdotus hyväksyttiin.

 

Esteellisyys

Kristiina Vanhala-Selin, Minna Kauhanen, Pasi Jalonen

Valmistelija

Heli Randell, elinvoimajohtaja, heli.randell@hollola.fi

Perustelut

Elinvoimavaliokunta käsitteli kokouksessaan 12.9.2023 § 94 keskuskorttelihanketta. Elinvoimavaliokunta päätti esittää kunnanhallitukselle ja edelleen valtuustolle, että

- keskuskortteleiden kehittämisessä siirrytään talonsuunnitteluvaiheeseen. Tähän liittyy myös Hollolan Asuntotalot Oy:n hankkeessa oleva rooli ja vastuut. 

- Hollolan Asuntotalot Oy:n talonsuunnittelukustannukset jäävät kunnan vastuulle, jos hankkeessa ei edetä toteutusvaiheeseen. 

- korttelin A talonsuunnitteluvaiheen aloittaminen edellyttää toisen toimijan kanssa allekirjoitettua aiesopimusta. Suunnittelutyö voidaan käynnistää, kun kolmannen osapuolen kanssa tehty aiesopimus esitetään kunnalle. 

Ennen talonsuunnitteluvaiheen aloittamista työstä tehdään sopimus.  

Toteutusvaiheeseen siirtymisestä päätetään erikseen. 

Päätöksenteon jatkokäsittelyn osalta on syytä tarkentaa seuraavat kohdat: talonsuunnitteluvaiheeseen siirtymistä esitetään korttelin A eli Hollola-talon osalta ja että suunnittelutyö voidaan käynnistää korttelin A eli Hollola-talon osalta, kun kehittäjäkumppani on solminut aiesopimuksen muun toimijan kanssa joko kortteliin B tai C.

Asiantuntijana kokouksessa kuultavana kunnan elinvoimajohtaja.

Ehdotus

Esittelijä

Päivi Rahkonen, kunnanjohtaja, paivi.rahkonen@hollola.fi

Kunnanhallitus esittää valtuustolle, että

- keskuskortteleiden kehittämisessä siirrytään korttelin A eli Hollola-talon osalta talonsuunnitteluvaiheeseen. Tähän liittyy myös Hollolan Asuntotalot Oy:n hankkeessa oleva rooli ja vastuut. 

- Hollolan Asuntotalot Oy:n talonsuunnittelukustannukset jäävät kunnan vastuulle, jos hankkeessa ei edetä toteutusvaiheeseen. 

- korttelin A talonsuunnitteluvaiheen aloittaminen edellyttää toisen toimijan kanssa allekirjoitettua aiesopimusta. Suunnittelutyö voidaan käynnistää korttelin A eli Hollola-talon osalta, kun kehittäjäkumppani on solminut aiesopimuksen muun toimijan kanssa joko kortteliin B tai C, ja aiesopimus on esitetty kunnalle. 

Ennen talonsuunnitteluvaiheen aloittamista työstä tehdään sopimus.  

Toteutusvaiheeseen siirtymisestä päätetään erikseen. 

Päätös

Hyväksyttiin päätösehdotuksen mukaisesti.

Merk. Asiantuntijana kuultavana kunnan elinvoimajohtaja Heli Randell.

Perustelut

Elinvoimavaliokunta käsitteli kokouksessaan 12.9.2023 § 94 keskuskorttelihanketta. Kunnanhallitus päätti kokouksessaan 18.9.2023 § 211 esittää valtuustolle 

että

-​ keskuskortteleiden kehittämisessä siirrytään korttelin A eli Hollola-​talon osalta talonsuunnitteluvaiheeseen. Tähän liittyy myös Hollolan Asuntotalot Oy:n hankkeessa oleva rooli ja vastuut. 

-​ Hollolan Asuntotalot Oy:n talonsuunnittelukustannukset jäävät kunnan vastuulle,​ jos hankkeessa ei edetä toteutusvaiheeseen. 

-​ korttelin A talonsuunnitteluvaiheen aloittaminen edellyttää toisen toimijan kanssa allekirjoitettua aiesopimusta. Suunnittelutyö voidaan käynnistää korttelin A eli Hollola-​talon osalta,​ kun kehittäjäkumppani on solminut aiesopimuksen muun toimijan kanssa joko kortteliin B tai C,​ ja aiesopimus on esitetty kunnalle. 

Ennen talonsuunnitteluvaiheen aloittamista työstä tehdään sopimus.  

Toteutusvaiheeseen siirtymisestä päätetään erikseen. 

Ehdotus

Valtuusto päättää,​ että

-​ keskuskortteleiden kehittämisessä siirrytään korttelin A eli Hollola-​talon osalta talonsuunnitteluvaiheeseen. Tähän liittyy myös Hollolan Asuntotalot Oy:n hankkeessa oleva rooli ja vastuut. 

-​ Hollolan Asuntotalot Oy:n talonsuunnittelukustannukset jäävät kunnan vastuulle,​ jos hankkeessa ei edetä toteutusvaiheeseen. 

-​ korttelin A talonsuunnitteluvaiheen aloittaminen edellyttää toisen toimijan kanssa allekirjoitettua aiesopimusta. Suunnittelutyö voidaan käynnistää korttelin A eli Hollola-​talon osalta,​ kun kehittäjäkumppani on solminut aiesopimuksen muun toimijan kanssa joko kortteliin B tai C,​ ja aiesopimus on esitetty kunnalle. 

Ennen talonsuunnitteluvaiheen aloittamista työstä tehdään sopimus.  

Toteutusvaiheeseen siirtymisestä päätetään erikseen. 

Päätös

Hyväksyttiin päätösehdotuksen mukaisesti.

Valmistelija

Heli Randell, elinvoimajohtaja, heli.randell@hollola.fi

Perustelut

Valtuusto päätti kokouksessaan 25.9.2023 § 37,​​ että

-​​ keskuskortteleiden kehittämisessä siirrytään korttelin A eli Hollola-​​talon osalta talonsuunnitteluvaiheeseen. Tähän liittyy myös Hollolan Asuntotalot Oy:n hankkeessa oleva rooli ja vastuut. 

-​​ Hollolan Asuntotalot Oy:n talonsuunnittelukustannukset jäävät kunnan vastuulle,​​ jos hankkeessa ei edetä toteutusvaiheeseen. 

-​​ korttelin A talonsuunnitteluvaiheen aloittaminen edellyttää toisen toimijan kanssa allekirjoitettua aiesopimusta. Suunnittelutyö voidaan käynnistää korttelin A eli Hollola-​​talon osalta,​​ kun kehittäjäkumppani on solminut aiesopimuksen muun toimijan kanssa joko kortteliin B tai C,​​ ja aiesopimus on esitetty kunnalle. 

Ennen talonsuunnitteluvaiheen aloittamista työstä tehdään sopimus. Toteutusvaiheeseen siirtymisestä päätetään erikseen. 

22.11.2023 pidettiin tilaisuus, jossa todettiin Hollolan kunnanvaltuuston 25.9.2023 päätökseen kirjatun etenemisehdon täyttymisen todentamiseksi: ”Suunnittelutyö voidaan käynnistää korttelin A eli Hollola-​talon osalta,​ kun kehittäjäkumppani on solminut aiesopimuksen muun toimijan kanssa joko kortteliin B tai C,​ ja aiesopimus on esitetty kunnalle.”  Tilaisuudessa olivat kunnasta läsnä hallituksen puheenjohtaja, elinvoimavaliokunnan puheenjohtaja, kunnanjohtaja ja elinvoimajohtaja. Tilaisuudesta tehtiin erillinen muistio.

Talonsuunnitteluvaiheen tarjoushinta on 1,2 M€, joka sisältää sekä kunnan että HATn tilojen suunnittelun. Sopimusneuvottelujen jälkeen sopimus vastaa kunnan tavoitteita. Talonsuunnitteluvaiheen sopimus on liitteenä.

Talonsuunnitteluvaiheen kustannukset ovat pääomitettavaa investointia. Jos siirrytään toteutusvaiheeseen, kustannukset siirtyvät vuokrasopimusten kustannuksiksi, siten että kohteen toteuttaja (investori) maksaa suunnittelukustannukset kunnalle. Jos ei siirrytä toteutusvaiheeseen, kustannukset jäävät kunnan vastuulle.  

Ehdotus

Esittelijä

Heli Randell, elinvoimajohtaja, heli.randell@hollola.fi

Elinvoimavaliokunta päättää hyväksyä talonsuunnitteluvaiheen sopimuksen liitteineen ja valtuuttaa elinvoimajohtajan allekirjoittamaan sopimuksen. Elinvoimajohtajalla on oikeus tehdä pienimuotoisia täsmennyksiä sopimukseen.

Päätös

Merk. Kristiina Vanhala-Selin, Minna Kauhanen ja Pasi Jalonen ilmoittivat esteellisyydestä, kohta 5 Yhteisöjäävi (yhtiön hallituksen jäsen/varajäsen, hallintolaki 28.1 § kohta 2) ja poistuivat asian käsittelyn ja päätöksenteon ajaksi.

Päätösehdotus hyväksyttiin.

Esteellisyys

Kristiina Vanhala-Selin, Minna Kauhanen, Pasi Jalonen

Perustelut

Osana kuntakeskuksen strategisia ohjelmia, kunnassa on edistetty keskuskorttelien kehittämishanketta (keskustakorttelit-hanke).  Kunnan tavoitteena on kuntastrategian ja kumppanuussopimuksen mukaan kasvattaa keskusten elinvoimaa, saada kaupallisia palveluita, toteuttaa kunnan toimitilat ja tapahtumia varten Hollola-sali sekä luoda uusia asumisen mahdollisuuksia palveluiden äärelle. 

Valmistelua varten kunnanhallitus nimesi hankkeelle ohjausryhmän 6.9.2021 §199. Kunnanhallitus nimesi ohjausryhmään: kunnanhallituksen puheenjohtajan (pj), valtuuston puheenjohtajan (vpj), valtuustoryhmien puheenjohtajat (7 kpl), elinvoimajohtajan, kunnanjohtajan, kehitys- ja kaavoituspäällikön sekä elinkeinopäällikön. Ohjausryhmän tehtäväksi annettiin hakea kuntakeskuksen elinvoimaa eniten lisäävä ja toteutettavissa oleva ratkaisu ja arvioida kunnan tilatarpeita osana toteutetusta sekä antaa esitys kunnan toimielinkäsittelyn pohjaksi.

Hollolan kunta käynnisti 27.8.2021 julkaistulla hankintailmoituksella tarjouskilpailun Hollolan kunnan keskuskorttelien kehittäjäkumppanin valinnasta. Tarjouksen jätti vain Wasa Group Oy, jonka elinvoimavaliokunta päätöksellään 19.4.2022 § 33 valitsi kumppaniksi. Kehittäjäkumppanin tehtävänä on ollut kunnan määrittämien ehtojen ja suuntaviivojen mukaisesti laatia kehityssuunnitelma (kehitysvaihe) keskustakortteleiden alueen kehittämiseksi. Valtuusto hyväksyi keskustakortteleiden kehityssuunnitelman ja siirtymisestä kaavoitusvaiheeseen 24.4.2023 § 12. Suunnitelmavaiheeseen kuului suunnitteluvarauksen myöntäminen kolmelle korttelille kolmeksi vuodeksi Wasa Group Oy:lle.  Valtuusto päätti 25.9.2023 § 37 siirtymisestä talonsuunnitteluvaiheeseen A-korttelin (Hollola-talon) osalta. Valtuusto on hyväksynyt 23.9.2024 § 42 keskustakortteleiden asemakaavan muutoksen. Talonsuunnittelu- ja infrasuunnittelu on käynnissä. Myöhemmin on ollut tarkoitus päättää erikseen toteutusvaiheeseen siirtymisestä.

Perustuen keskustakortteleiden kehityssuunnitelmaan, entisen kunnanviraston tilalle on suunniteltu asumista. Tähän perustuen Hollolan rakennusvalvonnassa tehdyllä rakennustarkastajan päätöksellä 098-2023-248, päätöspäivä 18.6.2024, antopäivä 27.6.2024, on myönnetty MRL 127 § mukainen rakennuksen purkamislupa Hollolan kunnanviraston rakennukselle osoitteessa Virastotie 3, kiinteistö 98-435-7-789. Valvontajaosto on kokouksessaan 28.8.2024 §53 ja § 54 käsitellyt purkuluvasta tehdyt kaksi (Museovirasto ja Hämeen ELY) oikaisuvaatimusta. Valvontajaosto totesi, että oikaisuvaatimuksen koskeva valitusaika hallinto-oikeudelle päättyi 2.10.2024. Kunnanvirastolle myönnetyn purkuluvan päätös on tullut lainvoimaiseksi 3.10.2024. Lainvoimaisuustodistus on saatu Hämeenlinnan hallinto-oikeudesta 9.10.2024. Vanhan kunnanviraston purkamisen valmistelu on käynnissä, valtuuston 23.9.2024 §42 hyväksymän kaavan mukaisesti (uudisrakennus).

Samanaikaisesti on kunnassa jatkettu Hollola-talon talonsuunnittelua. Kesällä tulleiden alustavien kustannusarvioiden pohjalta on suoritettu arviointi hankkeen taloudellisista vaikutuksista kunnalle ja Hollolan Asuntotalot Oy:lle. Kunnan oma selvitys ja ulkopuolisen arvio hankkeen taloudellisesta kannattavuudesta osoittaa, että hanketta ei ole suunnitellussa muodossa mahdollista edistää kannattavasti. Hankkeen asunto-osio ei saavuta Hollolan Asuntotalot Oy:n edellyttämää taloudellisen kannattavuuden tasoa ja kunnalle kohdistuvat kokonaiskustannukset osoittautuivat odotettua raskaammaksi. Selvitysten pohjalta hanketta ei voida pitää kannattavana kuntakonsernin näkökulmasta. Taloudellinen selvitys oheismateriaalina.

Hankkeen ohjausryhmä sai kokouksessaan 14.10.2024 katsauksen hankkeen tilanteesta ja taloudellisesta kokonaistarkastelusta. Ohjausryhmä linjasi, että kunta aloittaa neuvottelut Wasa Groupin kanssa käynnissä olevien sopimusten keskeyttämiseksi (talonsuunnittelu ja kunnallistekniikka).

Ehdotus

Esittelijä

  • Päivi Rahkonen, kunnanjohtaja, paivi.rahkonen@hollola.fi

Kunnanhallitus päättää keskeyttää Kiinteistö Oy Hollon perustamista koskevan valtuuston päätöksen §9 22.4.2024 toimeenpanon, Wasa Groupin kanssa käynnissä olevien sopimusten keskeyttämisneuvottelujen ajaksi.

Ehdotus valtuustolle:

Valtuusto merkitsee tiedoksi keskustakorttelit-hankkeen ja Hollola-talohankkeen tilannekatsauksen.

Päätös

Hyväksyttiin päätösesityksen mukaisesti.

Tiedoksi

-

Muutoksenhaku

Oikaisuvaatimusta tai kunnallisvalitusta ei saa tehdä päätöksestä, joka koskee:

  • vain valmistelua tai täytäntöönpanoa (KuntaL 136 §)
  • virka- tai työehtosopimuksen tulkintaa tai soveltamista ja viranhaltija on jäsenenä viranhaltijayhdistyksessä, jolla on oikeus panna asia vireille työtuomioistuimessa (KVhl 50 § 2 mom.)
  • etuosto-oikeuden käyttämättä jättämistä (EtuostoL 22 §)
  • oppilaan arviointia (Perusopetuslaki 22 ja 42 c §).

Riita-asia käsitellään käräjäoikeudessa.