Perustelut
Päijät-Hämeen hyvinvointikuntayhtymä aloitti toimintansa 1.1.2017. Kahdeksan kuntaa Päijät-Hämeestä (ml. Hollolan kunta) siirsivät hyvinvointiyhtymälle järjestämisvastuun kaikista sosiaali- ja terveystoimen palveluista. 2.10.2017 hyvinvointikuntayhtymä teki avopalvelujen palveluverkkoa koskevat periaatelinjaukset. Yhtymän palveluverkkopäätöksen pohjalta Hollolan valtuusto päätti 13.11.2017 tonttikaupasta tulevaa hyvinvointiasemaa varten.11.12.2017 valtuusto teki periaatepäätöksen hyvinvointiaseman rakentamisesta sekä vanhan terveysaseman myynnistä Attendo Oy:lle. Kunnanhallitus perusti hyvinvointiaseman rakentamisen ohjausryhmän 18.12.2017, johon hyvinvointikuntayhtymä nimesi yhtymän asiantuntijaedustajat. Hankekaava hyväksyttiin valtuustossa 24.9.2018, STM antoi rakentamisen poikkeusluvan 8.11.2018, valtuusto hyväksyi sote-keskuksen asemakaavan 10.12.2018 ja rahoituksen taselainalla 21.1.2019. Elinvoimavaliokunta hyväksyi urakan 19.11.2019 (Skanska Oy) ja vuokrasopimuksen kunnan ja Päijät-Hämeen hyvinvointikuntayhtymän välillä. Uusi sosiaali- ja terveysasema valmistui marraskuussa 2021 osoitteeseen Terveystie 2. Kohteen kokonaisinvestointi oli noin 14.600.000 euroa ja lisäksi tonttijärjestelyihin käytettiin käyttötalousmenojen kautta noin 750.000 euroa.
Hollolan kunta on tarjonnut sekä Päijät-Hämeen hyvinvointiyhtymälle että Päijät-Hämeen hyvinvointialueelle sote-keskusta ostettavaksi ns. omakustannushintaan. Sekä hyvinvointikuntainyhtymä että Päijät-Hämeen Hyvinvointialue on ilmaissut, että heillä ei ole kiinnostusta ostoon, eivätkä vastusta kiinteistön myyntiä vastuulliselle toimijalle nykyisen vuokrasopimuksen puitteissa.
Alkuvuoden aikana on käyty noin viidentoista ns. hoivakiinteistöihin sijoittavan sijoittajatahon kanssa keskusteluja Hollola sote-keskuksesta. Keskustelujen aikana ilmeni, että kiinteistörahastojen investointikyky oli rajoitettu, erityisesti asuntorahastoihin kohdistuneen sijoituskiinnostuksen hiivuttua. Osa sijoittajatahoista on linjannut maantieteellisiä rajoituksia, jotka sulkivat Päijät-Hämeen sijoitusalueena. Toisille rajoittavana tekijänä oli asuntosijoitusmarkkinoiden tilanne.
Alustavan kiinnostuksensa ilmaisseiden kanssa käytiin jatkokeskustelu, jonka jälkeen 4. kesäkuuta lähetettiin laajempi aineisto ja tarjouspyynnöt. Tarjouspyynnön kohteena olivat Kiinteistöosakeyhtiön osakkeet sisältäen tontin, rakennuksen, sekä vesi- yms liittymät. Nykyiset vuokrasopimukset siirtyisivät kunnalta kiinteistöosakeyhtiölle ilman niiden sisällöllisiä muutoksia.
Määräaikaan mennessä saatiin kaksi tarjousta (salainen, Julkisuuslaki §24, kohdat 17 ja 20). Hemsö Suomi Oy jätti tarjouksen velattomaan kauppahintaan 13 600 000,00 €, tarjouksessa esitetyin ehdoin. Tarjouksista euromäärältään alempi sisälsi laajempia ehtoja, osin niin, että kaupan toteutumisen edellytykset riippuvat myös kolmannesta osapuolesta, johon kunnalla ei ole vaikutusmahdollisuutta. Hemsö Suomi Oy:n jättämä euromäärältään ja edullisempi tarjous sekä toisen tarjoajan jätätmä tarjous ovat tämän esityslistan liitteenä (salainen, Julkisuuslaki §24, kohdat 17 ja 20).
Myydessään omaisuuttaan, kunnan tulee varmistaa kaupan markkinaehtoisuus (Kuntalaki §130). Yksittäisistä kiinteistökaupoista arvion kohteelle on olemassa niukasti vertailukelpoisuudeltaan hyviä verrokkeja, ja nekin joudutaan hakemaan laajemmalta alueelta koko Suomesta. Tämä alleviivaa tilannetta, ettei yhteiskuntakiinteistöille ole päässyt syntymään alueellista toimivaa markkinaa, vaan kaupat toteutuvat yksittäistapauksina ja toisaalta tuottoarvon sanelemien suuntaviivojen mukaisesti. Kunta on pyytänyt alkuvuonna 2022 kolme arviota kiinteistön silloisesta arvosta. Arviokirjoja (salainen Julkisuuslaki §24 kohdat 17 ja 20) tarkasteltaessa on huomioitava, että sekä korkotaso että jäljellä oleva vuokra-aika ovat muuttuneet merkittävästi. Vuokra-ajan 2022-2025 nettokassavirta nimellisarvoon on ollut noin 3,5-4,0 miljoonaa euroa. Ottaen huomioon arvioiden jälkeen realisoitunut neljän vuoden kassavirta ja kohonnut korkokanta, molemmat tarjoukset ovat arviokirjoissa esitetyn arviohaarukan sisällä. Tarjouksien voidaan siis katsoa vastaavan Kuntalain §130 mukaista arviota tarjousten markkinaehtoisuudesta. Markkinaehtoisuuden arviointi on tämän esityslistan liitteenä (salainen Julkisuuslaki §24, kohdat 17 ja 20).
Taloudellisesti ja kaupan ehdoiltaan kunnalle edullisemman tarjouksen (Hemsö Suomi Oy) jättäneen kanssa solmitaan aiesopimus, jonka luonnos on tämän esityslistan liitteenä (salainen Julkisuuslaki §24, kohdat 17 ja 20). Aiesopimuksella sopijapuolet tuottavat yhteiseen valmistelun kautta kauppakirjan, sekä muun kaupan suorittamiseen tarvittavan dokumentaation. Aiesopimuksella kunta pidättäytyy vaihtoehtoisista ratkaisuista, kalenterivuoden 2025 loppuun saakka.
Jätetyn tarjouksen ja aiesopimuksen mukaisesti, ostaja suorittaa omana kustannuksenaan laajan tarkastuksen (Due Diligent = DD) hankinnan kohteesta. Mikäli kaupan hyväksyvä Hollolan kunnan toimivaltainen toimielin ei hyväksy kaupan tekoa aiesopimuksen mukaisilla ehdoilla, kunta on velvollinen korvaamaan yhtiölle aiheutuneet ulkoiset due diligence-kustannukset, kuitenkin enintään 25 000 € (alv 0%). Kustannukset tulee esittää ostajayhtiön tilintarkastajan varmentamana.
Sote-lainsäädäntöön liittyvän yhtiöittämisvelvoitteen täyttyminen varmistetaan valtuuston myöhemmin päätettäväksi, kunnan ja kiinteistöosakeyhtiön välisen omaisuuden sekä sopimusten siirron kautta. Valmistelussa olevan omaisuuden ja sopimusten siirtoa koskevan asiakokonaisuuden oletetaan tulevan valtuuston päätettäväksi marraskuussa 2025.
Kiinteistöosakeyhtiön omistusta koskevan myynnin ehdot tulevat julkiseksi Hemsö Suomi Oy:n tarjouksen ja aiesopimuksen pohjalta laadittavan kauppakirjan julkisuuden kautta.
Päätösehdotus
Esittelijä
-
Päivi Rahkonen, kunnanjohtaja, paivi.rahkonen@hollola.fi
Ehdotus valtuustolle:
Valtuusto päättää:
- myydä omistuksensa Kiinteistöosakeyhtiö Hollolan Terveystie 2:een (Hollolan sote-keskus tontteineen ja liittymineen) Hemsö Suomi Oy:n tarjouksen mukaisella velattomalla 13.600.000 euron kauppahinnalla
- hyväksyy laaditun aiesopimuksen mukaiset ehdot
- valtuuttaa kunnanhallituksen teknisesti viimeistelemään aiesopimuksen
- valtuuttaa kunnanhallituksen laatimaan aiesopimuksen mukaisen kauppakirjan sekä täytäntöön panemaan kaupan alkuvuodesta 2026.
Lisäksi valtuusto toteaa, että kaupasta saatava pääoma käytetään ensisijaisesti myöhemmin erikseen päätettävän Hollola-talon toteutukseen.