Elinvoimavaliokunnan valvontajaosto, kokous 29.11.2023

Perustelut

Rakennuslupapäätöksellä 098-2022-8, päätöspäivä 21.1.2022 ja antopäivä 27.1.2022, on myönnetty lupa yhden, kerrosalaltaan 100 m2 suuruisen lomarakennuksen rakentamiseksi kiinteistölle 98-447-1-119, joka kuuluu Messilän rantakaavan RM-korttelialueeseen.

Naapurikiinteistön omistaja on tehnyt lupapäätöksestä 9.2.2022 kuntaan saapuneen oikaisuvaatimuksen. Lupapäätöksen oikaisuvaatimusaika on päättynyt 10.2.2022, eikä määräajan kuluessa kuntaan ole saapunut muita oikaisuvaatimuksia. Oikaisuvaatimuksen tekijällä on MRL 192 § 1.mom. kohdan 1 nojalla, viereisen alueen omistajana ja haltijana valitusoikeus kyseisessä rakennuslupa-asiassa.

Oikaisuvaatimus:

Oikaisuvaatimuksessa vaaditaan myönnetyn rakennuslupapäätöksen kumoamista. Oikaisuvaatimuksen perusteena on esitetty, että myönnetty rakennuslupa vaikeuttaa naapurikiinteistön rakentamista, ei ole voimassa olevan asemakaavan mukainen, eikä täytä vaatimusta kiinteistönomistajien yhdenmukaisesta kohtelusta, eikä perusteltujen odotusten suojaamisesta. Oikaisuvaatimuksen perusteet liittyvät pääosin rantakaavan RM-kortteliin osoitetun rakennusoikeuden käyttöön ja rakennusoikeuden kohdistumiseen korttelialueen kiinteistöjen kesken. Oikaisuvaatimuksessa ei hyväksytä myönnetyn rakennusluvan mukaista rakennusoikeuden käyttöä kiinteistön 98-447-1-119 alueella. Oikaisuvaatimus on kokonaisuudessaan asian käsittelyssä oheismateriaalina.

Asian käsittely:

Rakennuspaikka sijaitsee Messilän rantakaavaan (lainvoim. 1.11.1989) merkityllä RM-alueella (matkailua palvelevien rakennusten korttelialue). RM-alue koostuu nykyään yhdeksästä kiinteistöstä ja rakentamista on tapahtunut aikaisemmin useammassa vaiheessa kuudella eri kiinteistöllä. Kaavamääräysten mukaan RM-alueen kokonaisrakennusoikeus on 10.000 kem2/120 lomarakennusta. Kunnan ja kiinteistöjen RN:o 1:122 ja 1:123 suunnittelua hoitaneen asiamiehen kanssa tehdyn laskelman mukaan korttelialueella on käyttämättä rakennusoikeutta yhteensä 5.983 kem2 / 55 lomarakennusta.

Rantakaavalla rakennusoikeus on osoitettu koko RM-korttelialueelle yhteisesti, eikä kaavamääräyksin ole yksilöity rakennusoikeuden kohdistumista tarkemmin korttelialueen sisällä. Nyt myönnetty rakennuslupa ei johda kaavalla osoitetun korttelialueen kokonaisrakennusoikeuden ylittymiseen, vaan korttelialueelle jää jäljelle käyttämätöntä rakennusoikeutta.

Kaavamääräysten mukaan RM-alueelle voidaan rakentaa loma-asuntoja ja yhden rakennuksen suurin sallittu kerrosala on 150 m2. Rakennusten sallittu kerrosluku on ½ I ½. Rakennukset on rakennettava yhtenäisen suunnitelman mukaan ja suunnitelma on esitettävä rakennuslautakunnan (nyk. valvontajaosto) hyväksyttäväksi viimeistään ensimmäisten rakennuslupien käsittelyn yhteydessä.

Kiinteistölle 98-447-1-119 on hyväksytty rakentamisen yhtenäinen suunnitelma elinvoimavaliokunnan valvontajaoston kokouksessa 1.12.2021, § 73. Suunnitelmassa on esitetty 12 kpl 100-150 kem2:n lomarakennuksia, joiden kerrosala on yhteensä 1.345 kem2. Hakemuksen mukaiseen rakentamiseen on em. suunnitelmassa esitetty 100 kem2. Kiinteistöllä on käynnissä myös yhden lomarakennuksen rakentaminen, mikä perustuu lainvoimaiseen rakennuslupaan 098-2016-301 ja siihen myönnettyyn rakentamisen aikaiseen muutoslupaan 098-2021-196.

Rantakaava on aiemman rakennuslain mukainen, nykyisen lain asemakaavatasoista kaavoitusta vastaava kaavamuoto. Asemakaavoihin liittyy tarvittaessa kaavamääräyksiä täydentäviä rakennustapaohjeita, joilla ohjataan yhtenäistä rakentamistapaa tai muuten tarkennetaan kaavan tavoitteiden mukaisen rakentamisen ohjaamista. Rantakaavan suunnittelu ja toteutus tapahtuu usein maanomistajan toimesta, joten rakennustapaohjeen sijaan kyseisessä kaavassakin on päädytty määräykseen, jolla kaavaa toteuttavalta maanomistajalta edellytetään rakentamisen laajempaa yhtenäistä suunnitelmaa ennen yksittäisten rakennuslupien käsittelyä. Kaavamääräyksellä edellytetyn rakentamisen yhtenäisen suunnitelman tarkoituksena on varmistaa ennen alueen toteutusta, että esitetty rakentaminen on kaavan tavoitteiden mukaista ja alueelle sopivaa.

Rakentamisen yhtenäisestä suunnitelmasta on alueen muidenkin kiinteistöjen kohdalla käytetty nimitystä käyttösuunnitelma. Saman korttelialueen kiinteistölle 98-447-1-120 on hyväksytty käyttösuunnitelma vastaavalla tavalla, valvontajaoston päätöksellä 30.6.2021, § 28. Kiinteistöstä 98-447-1-120 on sittemmin muodostettu nykyiset kiinteistöt 98-447-1-122 ja 98-447-1-123, joihin viitataan oikaisuvaatimuksessa.

Rakentamisen yhtenäisellä suunnitelmalla ei, rakennustapaohjeeseen rinnastettavana suunnitelmana, ole sellaista oikeusvaikutusta, että sillä voitaisiin ratkaista sitovasti kiinteistöjaotukseen, tai rakennusoikeuden jakamiseen tai kohdistumiseen liittyviä asioita korttelialueen sisällä.

Rakennuslupapäätöksellä ratkaistaan maankäyttö- ja rakennuslaissa mainitut rakennusluvan edellytykset hakemuksen mukaiselle rakennushankkeelle. Luvan edellytykset on laissa säädetty tyhjentävästi, eikä luvan edellytyksiä voida niihin nähden tapauskohtaisesti supistaa tai laajentaa. Mikäli kaikki luvan edellytykset täyttyvät, rakennuslupa tulee myöntää. MRL 135 § 1.mom. mukaan rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä asemakaava-alueella on, että:1) rakennushanke on voimassa olevan asemakaavan mukainen; 2) rakentaminen täyttää sille 117 §:ssä säädetyt sekä muut tämän lain mukaiset tai sen nojalla asetetut vaatimukset; 3) rakennus soveltuu paikalle; 4) rakennuspaikalle on käyttökelpoinen pääsytie tai mahdollisuus sellaisen järjestämiseen; 5) vedensaanti ja jätevedet voidaan hoitaa tyydyttävästi ja ilman haittaa ympäristölle; sekä 6) rakennusta ei sijoiteta tai rakenneta niin, että se tarpeettomasti haittaa naapuria tai vaikeuttaa naapurikiinteistön sopivaa rakentamista.

Yksittäisen rakennusta koskevalla rakennuslupapäätöksellä ei ratkaista korttelialueelle jäljelle jäävän rakennusoikeuden käyttöä tai jakamista. Hämeenlinnan hallinto-oikeus on kiinteistölle 98-447-1-119 myönnettyyn rakennuslupaan 098-2016-301 liittyvän valituksen ratkaisussaan, päätös 17/0519/2, 7.12.2017, ottanut kantaa silloin myönnetyn luvan osalta rakennusoikeuteen nyt kyseessä olevalla kiinteistöllä. Kyseisen päätöksen johtopäätösten mukaan (s.6/9) rakennusoikeus on laskennallisesti jaettava eri kiinteistöjen kesken. Silloisessa ratkaisussaan hallinto-oikeus on päätynyt siihen, että luvansaajalle myönnetty rakennuslupa yhden loma-asunnon rakentamiseen ei saata valittajan omistamaa tilaa 1:120 (nyk. kiinteistöt 1:122 ja 1:123) selkeästi epäedullisempaan asemaan, kun otetaan huomioon jäljellä oleva rakennusoikeus sekä yhdenvertaisen kohtelun periaate.

Mainitun hallinto-oikeuden ratkaisun johtopäätösten mukaisesti ei olisi maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun periaatteiden mukaista jättää oikaisuvaatimuksessa esitetyllä tavalla kiinteistöä 98-447-1-119 ilman sille, hallinto-oikeuden ratkaisun johtopäätöksissäkin mainittua, pinta-alan perusteella laskennallisesti kuuluvaa rakennusoikeutta.

Perustelut

Hämeenlinnan hallinto-oikeus on pyytänyt elinvoimavaliokunnan valvontajaoston lausuntoa valituksen johdosta. Valitus koskee valvontajaoston päätöstä 23.2.2022 § 30, jolla on hylätty kiinteistölle 98-447-1-119 myönnetystä lomarakennuksen rakennusluvasta 098-2022-8 tehty oikaisuvaatimus.
Valituksen päävaatimuksena on, että oikaisuvaatimusasiassa annettu päätös on kumottava ja rakennuslupahakemus on hylättävä. Lausuntopyyntö liitteineen on asian oheismateriaalina.
Lausunto ja siinä pyydetyt asiakirjat on toimitettava hallinto-oikeudelle viimeistään 20.5.2022.

Lausuntonaan hallinto-oikeudelle, valvontajaosto toteaa seuraavaa:

Rakennuspaikka sijaitsee Messilän rantakaavaan (lainvoim. 1.11.1989) merkityllä RM-alueella (matkailua palvelevien rakennusten korttelialue). RM-alue koostuu nykyään yhdeksästä kiinteistöstä ja rakentamista on tapahtunut aikaisemmin useammassa vaiheessa kuudella eri kiinteistöllä. Kaavamääräysten mukaan RM-alueen kokonaisrakennusoikeus on 10.000 kem2/120 lomarakennusta. Kunnan ja kiinteistöjen RN:o 1:122 ja 1:123 suunnittelua hoitaneen asiamiehen kanssa tehdyn laskelman mukaan korttelialueella on käyttämättä rakennusoikeutta yhteensä 5.983 kem2 / 55 lomarakennusta.

Rantakaavalla rakennusoikeus on osoitettu koko RM-korttelialueelle yhteisesti, eikä kaavamääräyksin ole yksilöity rakennusoikeuden kohdistumista tarkemmin korttelialueen sisällä. Nyt myönnetty rakennuslupa ei johda kaavalla osoitetun korttelialueen kokonaisrakennusoikeuden ylittymiseen, vaan korttelialueelle jää jäljelle käyttämätöntä rakennusoikeutta.

Kaavamääräysten mukaan RM-alueelle voidaan rakentaa loma-asuntoja ja yhden rakennuksen suurin sallittu kerrosala on 150 m2. Rakennusten sallittu kerrosluku on ½ I ½. Rakennukset on rakennettava yhtenäisen suunnitelman mukaan ja suunnitelma on esitettävä rakennuslautakunnan (nyk. valvontajaosto) hyväksyttäväksi viimeistään ensimmäisten rakennuslupien käsittelyn yhteydessä.

Kiinteistölle 98-447-1-119 on hyväksytty rakentamisen yhtenäinen suunnitelma elinvoimavaliokunnan valvontajaoston kokouksessa 1.12.2021, § 73. Suunnitelmassa on esitetty 12 kpl 100-150 kem2:n lomarakennuksia, joiden kerrosala on yhteensä 1.345 kem2. Hakemuksen mukaiseen rakentamiseen on em. suunnitelmassa esitetty 100 kem2. Kiinteistöllä on käynnissä myös yhden lomarakennuksen rakentaminen, mikä perustuu lainvoimaiseen rakennuslupaan 098-2016-301 ja siihen myönnettyyn rakentamisen aikaiseen muutoslupaan 098-2021-196.

Rantakaava on aiemman rakennuslain mukainen, nykyisen lain asemakaavatasoista kaavoitusta vastaava kaavamuoto. Asemakaavoihin liittyy tarvittaessa kaavamääräyksiä täydentäviä rakennustapaohjeita, joilla ohjataan yhtenäistä rakentamistapaa tai muuten tarkennetaan kaavan tavoitteiden mukaisen rakentamisen ohjaamista. Rantakaavan suunnittelu ja toteutus tapahtuu usein maanomistajan toimesta, joten rakennustapaohjeen sijaan kyseisessä kaavassakin on päädytty määräykseen, jolla kaavaa toteuttavalta maanomistajalta edellytetään rakentamisen laajempaa yhtenäistä suunnitelmaa ennen yksittäisten rakennuslupien käsittelyä. Kaavamääräyksellä edellytetyn rakentamisen yhtenäisen suunnitelman tarkoituksena on varmistaa ennen alueen toteutusta, että esitetty rakentaminen on kaavan tavoitteiden mukaista ja alueelle sopivaa.

Rakentamisen yhtenäisestä suunnitelmasta on alueen muidenkin kiinteistöjen kohdalla käytetty nimitystä käyttösuunnitelma. Saman korttelialueen kiinteistölle 98-447-1-120 on hyväksytty käyttösuunnitelma vastaavalla tavalla, valvontajaoston päätöksellä 30.6.2021, § 28. Kiinteistöstä 98-447-1-120 on sittemmin muodostettu nykyiset kiinteistöt 98-447-1-122 ja 98-447-1-123, joihin viitataan oikaisuvaatimuksessa.

Rakentamisen yhtenäisellä suunnitelmalla ei, rakennustapaohjeeseen rinnastettavana suunnitelmana, ole sellaista oikeusvaikutusta, että sillä voitaisiin ratkaista sitovasti kiinteistöjaotukseen, tai rakennusoikeuden jakamiseen tai kohdistumiseen liittyviä asioita korttelialueen sisällä.

Rakennuslupapäätöksellä ratkaistaan maankäyttö- ja rakennuslaissa mainitut rakennusluvan edellytykset hakemuksen mukaiselle rakennushankkeelle. Luvan edellytykset on laissa säädetty tyhjentävästi, eikä luvan edellytyksiä voida niihin nähden tapauskohtaisesti supistaa tai laajentaa. Mikäli kaikki luvan edellytykset täyttyvät, rakennuslupa tulee myöntää. MRL 135 § 1.mom. mukaan rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä asemakaava-alueella on, että:1) rakennushanke on voimassa olevan asemakaavan mukainen; 2) rakentaminen täyttää sille 117 §:ssä säädetyt sekä muut tämän lain mukaiset tai sen nojalla asetetut vaatimukset; 3) rakennus soveltuu paikalle; 4) rakennuspaikalle on käyttökelpoinen pääsytie tai mahdollisuus sellaisen järjestämiseen; 5) vedensaanti ja jätevedet voidaan hoitaa tyydyttävästi ja ilman haittaa ympäristölle; sekä 6) rakennusta ei sijoiteta tai rakenneta niin, että se tarpeettomasti haittaa naapuria tai vaikeuttaa naapurikiinteistön sopivaa rakentamista.

Valituksessa on vedottu perusteena mm. Kouvolan hallinto-oikeuden 18.4.2013 antamaan päätökseen 13/0189/2. Päätöksessä rakennusluvan hylkääminen on perustunut ensisijaisesti rakentamisen määrään, joka olisi johtanut koko kaava-alueelle sallittujen loma-asuntojen lukumäärän ylittymiseen. Nyt valituksenalaiseen rakennuslupaa ei voida rinnastaa tuohon ratkaisuun ja tilanteeseen, koska rakennuslupapäätöksellä 098-2022-8 myönnetty rakentamisen määrä ei johda samalla tavoin kaava-alueen kokonaisrakennusoikeuden ylittymiseen.

Asiassa on keskeisintä ratkaista korttelialueelle osoitetun rakennusoikeuden jakautuminen eri kiinteistöille maanomistajien tasapuolisen kohtelun mukaisesti. Kuten valituksen kohdassa 5.1. todetaan aiemmista samaa kohdetta koskevista oikeustapauksista: "Molemmissa hallinto-oikeuden päätöksissä todetaan, että rakennusoikeus on jaettava kiinteistöjen pinta-alojen suhteessa." Kiistanalaista ja keskeisintä ratkaisun kannalta on, minä ajankohtana voimassa olleen kiinteistöjaotuksen suhteessa rakennusoikeuden jakaminen on toteutettava. 

Valituksen kohdassa 5.4. vedotaan siihen, että rakennusoikeuden jakamista tulee arvioida kaavan voimaantuloajankohtana voimassa olleen kiinteistöjaotuksen perusteella. Valituksessa vedotaan silloiseen kiinteistöjaotukseen ja sen perusteella valittajan nykyisin omistamalle alueelle valituksen tulkinnan mukaan kuuluvaan rakennusoikeuteen. 

Rantakaavalla rakennusoikeus on osoitettu koko RM-korttelialueelle yhteisesti. Kaavamääräyksin tai merkinnöin ei ole yksilöity rakennusoikeuden kohdistumista tarkemmin korttelialueen sisällä, eikä rakennusoikeutta ole korttelialueen sisällä kohdistettu tai osoitettu erityisesti tiettyihin korttelin osiin tai tietyille kiinteistöille sen hetkisen kiinteistöjaotuksen mukaisesti. Koska rakennusoikeus on osoitettu yhteisesti koko korttelialueella, on rakennusoikeuden käyttöä tarkasteltava koko kaavan mukaisen korttelialueen alueella kokonaisuutena myös kiinteistöjaotuksen muuttuessa.

Kaavassa ei ole osoitettu korttelialueelle tonttijakoa. Sikäli kuin Hollolan kunnassa on asemakaavoja, joissa on tonttijako, on kunnassa käytetty vain ohjeellista tonttijakoa. Tonttijaon puuttuessa, tai ohjeellisen tonttijaon alueella, rakennuspaikka voi muodostua osasta kaavan mukaista korttelialuetta, sikäli kuin rakennuspaikka täyttää kaikki sille säädetyt edellytykset.

Lähtökohtaisesti rakennuslupa-asia ratkaistaan aina hakemusajankohtana voimassa olevan lainsäädännön, kaavatilanteen ja muun sääntelyn mukaisesti. Vastaavasti rakennuslupa-asiaa ratkaistaessa myös rakenusoikeuden käyttöä ja jakautumista tulisi arvioida rakennuslupaa haettaessa voimassa olevan kiinteistöjaotuksen ja maanomistuksen mukaisessa tilanteessa, huomioiden maanomistajien tasapuolinen kohtelu myös ajantasaisen tilanteen mukaisena. Asian ratkaisussa on huomioitu maanomistajien tasapuolista kohtelua ja joillain nykytilanteen mukaisilla kiinteistöillä jo aiemmin ylittynyttä rakennusoikeutta siten, että jäljellä olevaa rakennusoikeutta jaettaisiin vielä rakentamattomien / kaikkea rakennusoikeuttaan käyttämättömien nykytilanteen mukaisten kiinteistöjen kesken.

Valituksen alainen tilanne on verrannollinen aiemmin samaan kohteeseen Hämeenlinnan hallinto-oikeuden päätöksellä 17/0519/2, 7.12.2017, ratkaistun tapauksen kanssa, joten asia tulisi ratkaista samoin. Kyseisen päätöksen johtopäätösten mukaan (s.6/9) rakennusoikeus on laskennallisesti jaettava eri kiinteistöjen kesken. Silloisessa ratkaisussaan hallinto-oikeus on päätynyt siihen, että luvansaajalle myönnetty rakennuslupa yhden loma-asunnon rakentamiseen ei saata valittajan omistamaa tilaa (silloin1:120, nykyiset kiinteistöt 1:122 ja 1:123) selkeästi epäedullisempaan asemaan, kun otetaan huomioon jäljellä oleva rakennusoikeus sekä yhdenvertaisen kohtelun periaate.

Mainitun hallinto-oikeuden ratkaisun johtopäätösten mukaisesti ei olisi maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun periaatteiden mukaista jättää valituksessa ja oikaisuvaatimuksessa esitetyllä tavalla kiinteistöä 98-447-1-119 ilman sille, hallinto-oikeuden ratkaisun johtopäätöksissäkin mainittua, pinta-alan perusteella laskennallisesti kuuluvaa rakennusoikeutta. Yksittäistä rakennusta koskevalla rakennuslupapäätöksellä ei ratkaista korttelialueelle sen rakennusluvan jälkeen jäljelle jäävän rakennusoikeuden käyttöä tai jakamista.

Rakennuslupapäätös 098-2022-8 ja oikaisuvaatimuksesta annettu valvontajaoston päätös 23.2.2022 § 30 tulee pysyttää sellaisenaan voimassa, koska em. perustein rakennuslupa on tullut myöntää kaikkien rakennusluvan edellytysten täyttyessä ja rakennusluvan myöntäminen on toteuttanut yhdenvertaisen kohtelun periaatteita.

Riippumatta hallinto-oikeuden ratkaisun tuloksesta, valituksessa esitetty vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta tulee hylätä samoin perustein kuin samaan kohteeseen liittyvissä ja valituksessakin viitatuissa Kouvolan hallinto-oikeuden päätöksessä 13/0189/2, 18.4.2013 ja Hämeenlinnan hallinto-oikeuden päätöksessä 17/0519/2, 7.12.2017.

Kun otetaan huomioon alueen asemakaava ja rakennusoikeuden jakaantumisen tulkitsemisen vaikeus jo alueella tapahtuneen rakentamisen vuoksi, ja asian luonne lupa-asiana, oikeudenkäynnin ei voida katsoa aiheutuneen viranomaisen virheestä, eikä ole kohtuutonta, että muutoksenhakija pitää tässä tapauksessa oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.