Kunnanhallitus, kokous 18.5.2026

Perustelut

Norolanpellon asemakaavan muutoksen käynnistämissopimukset

Perustelut

Lähtökohdat

Norolanpellon asemakaavan muutos tuli vireille 7.12.2022 ja osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli nähtävillä 8.12.2022-16.1.2023. Kaavamuutoksen lähtökohtatavoitteina on ollut kaavoittaa kunnan omistamalle maa- ja metsätalouskäytössä olevalle alueelle pientaloasutusta Karjusaarenkadun ja Toisenmäentien idänpuoleiselle alueelle. Itä-länsisuuntainen viheryhteys säilytetään. Kaavamuutokseen rajattiin tarkoituksenmukainen kokonaisuus erityisesti viheryhteyksien tarkastelua varten. Kaavamuutosalueeseen sisältyy yksityisessä omistuksessa olevia rakennettuja ja rakentamattomia kiinteistöjä, jotka lähtökohtaisesti osoitetaan voimassa olevan kaavan mukaisena, ellei kaavamuutosprosessin aikana ilmene muita tarpeita. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli uudelleen nähtäville uusien tavoitteiden myötä kesäkuussa 2023, jolloin lisättiin omakotirakentamisen tavoite Karjusaarenkadun ja rannan väliin yksityisten omistamalle ranta-alueelle. 

Kaavamuutosalueeseen sisältyvän kiinteistöjen omistaja Norolanpellon alueelta otti yhteyttä luonnosvaiheen nähtävilläolon yhteydessä huhti-toukokuussa 2024. Hän haluaa asemakaavoituksessa selvitettäväksi, voidaanko hänen omistamalleen tilalle sijoittaa kaksi erillispientalojen rakennuspaikkaa. Tila sijoittuu kunnan omistamien peltoalueiden yhteyteen Toisenmäentien/Karjusaarenkadun itäpuolelle.

Mikäli kaavaprosessin edetessä ei ole tarkoituksenmukaista edistää Maanomistajan esittämiä tavoitteita, kunnalla on oikeus keskeyttää Sopimusaluetta koskevan asemakaavamuutoksen käsittely Sopimusalueen osalta. Se mahdollistaa kaavaprosessin edistämisen kunnan tavoitteiden osalta.

Periaatteet yksityisille koituvista kustannuksista

Hollolan kunnan taksataulukon mukaan yksityisten kaavahankkeiden liittyessä kunnan aloitteesta tehtävään laajempaan asemakaava-alueeseen, sovelletaan harkinnan mukaan alennettua taksaa. Norolanpellon asemakaavamuutoksessa tämän kiinteistön osalta esitetään sovellettavaksi taksaa siten, että rakennusoikeuden ollessa enintään 500 k-m2 kaavasta peritään 2000 €:n (alv 0 %) korvaus suunnittelukustannuksista.

Kunta laatii asemakaavan käynnistämissopimukset niiden maanomistajien kanssa, joille koituu yllä kuvatuilla periaatteilla kustannuksia..

Kaavan käynnistämisopimusten sisältö

Kiinteistön 98-414-1-889 maanomistajan tavoite on osoittaa kiinteistölle kaksi erillispientalojen rakennuspaikkaa. Kiinteistö koostuu kahdesta palstasta, eikä sillä ole tällä hetkellä rakennuksia. Maanomistajalta peritään kaavan laadinnasta yhteensä 2000 €:n korvaus.

Kaavan kustannukset laskutetaan kaavaehdotuksen nähtävilläolon jälkeen. Kaavan kustannusten perimisellä ei ole vaikutusta kaavan voimaantuloon.

Asemakaavan tavoitteellinen aikataulu on seuraava: elinvoimavaliokunta asettaa ehdotuksen nähtäville tammi-helmikuu 2025, kaavan hyväksyminen toukokuu 2025.

Elinvoimavaliokunta päättää hallintosäännön 15 §:n mukaisesti kaavoituksen käynnistämissopimuksista.

Perustelut

Norolanpellon asemakaavaehdotuksen nähtäville asettaminen

Kaavan tavoitteena on asemakaavoittaa maa- ja metsätalouskäytössä olevalle alueelle pientaloasutusta Karjusaarenkadun ja Toisenmäentien idänpuoleiselle alueelle. Itä-länsisuuntainen viheryhteys säilytetään. Karjusaarenkadun ja rannan väliin yksityisten omistamalle ranta-alueelle on tavoitteena osoittaa omakotirakentamista. Kaavan keskivaiheilla yksityiselle maanomistajan kiinteistölle tavoitellaan kahta rakennuspaikkaa, josta tehtiin kaavan käynnistämissopimus kaavan luonnosvaiheen jälkeen.

Kaavaluonnos oli nähtävillä 22.4.-21.5.2024. Kaavaluonnoksesta saatiin 6 lausuntoa ja 9 mielipidettä, jotka ovat tiivistetysti vastineineen kaavan liiteasiakirjana. Kaavasta pidettiin viranomaistyöneuvottelu 12.6.2024. Kaavasta saadut palautteet esiteltiin elinvoimavaliokunnassa 10.12.2024. Kaavaluonnosvaiheen jälkeen on valmistunut useita eri selvityksiä sekä kaavaluonnokseen pohjautuva kaavan luontovaikutusten arviointi. Näiden pohjalta on valmisteltu kaavaehdotus, johon on osoitettu 43 uutta erillispientalotonttia ja neljä uutta asuinpientalotonttia sekä voimassa olevan kaavan tontit, lukuun ottamatta yhtä Toisenmäentien länsipuolen tonttia, joka on muutettu luontoarvojen vuoksi viheralueeksi. Lisäksi maa- ja metsätalousalueella sijaitseva vanha päärakennus pihapiireineen on osoitettu asuinpientalotontiksi. Uudet tonttialueet sijoittuvat pääosin peltoalueelle ja jaksoittain Karjusaarenkadun eteläpuolelle. Kaksi uutta tonttia täydentävät olemassa olevia asuinkortteleita Norolantiellä ja Purolantiellä. Alueen kevyen liikenteen yhteyksiä on tarkistettu ja kulkuyhteyksiä Norolantien ja Lähteenpellontien suunnasta Purolantielle on kevennetty ulkoilureiteiksi. Metsä- ja viheralueet ovat tarkentuneet ja alueille on annettu nykyistä yksityiskohtaisempia määräyksiä luontoarvojen säilymiseksi ja viheryhteyksien vahvistamiseksi. Luonnonsuojelualueen rajaus on muutettu vastaamaan luonnonsuojelupäätöksen mukaista rajausta. Katualueiden varsille on osoitettu alueita hulevesien ohjaamiseksi. Hulevesialtaan sijoittuminen Purolantien varteen siirtää leikkikentän paikan uuden asuinalueen yhteyteen. Rakennustapaohjeet täydentävät kaavamääräyksiä.

Perustelut

Kaavan tavoitteena on asemakaavoittaa maa- ja metsätalouskäytössä olevalle alueelle pientaloasutusta Karjusaarenkadun ja Toisenmäentien idänpuoleiselle alueelle. Itä-länsisuuntainen viheryhteys säilytetään. Karjusaarenkadun ja rannan väliin yksityisten omistamalle ranta-alueelle on tavoitteena osoittaa omakotirakentamista. Kaavan keskivaiheilla yksityiselle maanomistajan kiinteistölle tavoitellaan kahta rakennuspaikkaa, josta tehtiin kaavan käynnistämissopimus kaavan luonnosvaiheen jälkeen.

Kaavaluonnos oli nähtävillä 22.4.-21.5.2024. Kaavaluonnoksesta saatiin 6 lausuntoa ja 9 mielipidettä, jotka ovat tiivistetysti vastineineen kaavan liiteasiakirjana. Kaavasta pidettiin viranomaistyöneuvottelu 12.6.2024. Kaavasta saadut palautteet esiteltiin elinvoimavaliokunnassa 10.12.2024. Kaavaluonnosvaiheen jälkeen on valmistunut useita eri selvityksiä sekä kaavaluonnokseen pohjautuva kaavan luontovaikutusten arviointi. Näiden pohjalta on valmisteltu kaavaehdotus, johon on osoitettu 43 uutta erillispientalotonttia ja neljä uutta asuinpientalotonttia sekä voimassa olevan kaavan tontit, lukuun ottamatta yhtä Toisenmäentien länsipuolen tonttia, joka on muutettu luontoarvojen vuoksi viheralueeksi. Lisäksi maa- ja metsätalousalueella sijaitseva vanha päärakennus pihapiireineen on osoitettu asuinpientalotontiksi. Uudet tonttialueet sijoittuvat pääosin peltoalueelle ja jaksoittain Karjusaarenkadun eteläpuolelle. Kaksi uutta tonttia täydentävät olemassa olevia asuinkortteleita Norolantiellä ja Purolantiellä.

Alueen kevyen liikenteen yhteyksiä on tarkistettu ja kulkuyhteyksiä Norolantien ja Lähteenpellontien suunnasta Purolantielle on kevennetty ulkoilureiteiksi. Metsä- ja viheralueet ovat tarkentuneet ja alueille on annettu nykyistä yksityiskohtaisempia määräyksiä luontoarvojen säilymiseksi ja viheryhteyksien vahvistamiseksi. Luonnonsuojelualueen rajaus on muutettu vastaamaan luonnonsuojelupäätöksen mukaista rajausta. Katualueiden varsille on osoitettu alueita hulevesien ohjaamiseksi. Hulevesialtaan sijoittuminen Purolantien varteen siirtää leikkikentän paikan uuden asuinalueen yhteyteen. Rakennustapaohjeet täydentävät kaavamääräyksiä.

Elinvoimavaliokunta käsitteli kaavaehdotuksen nähtäville asettamista 27.5.2025 §75. Tehtyä muutosesitystä kannatettiin, joten elinvoimavaliokunta päätti, että kaavaehdotuksesta VL-4 alueesta poistetaan viheraluemerkintä, tilalle laitetaan AL-merkintä. Esittelijä jätti eriävän mielipiteen.

Kaavaehdotusta ei ole viety nähtäville elinvoimavaliokunnan 27.5.2025 kokouksen jälkeen. Kaavoitusviranomaiset eivät ole nähneet lainmukaisia perusteita VL-4 alueen osoittamisesta rakentamiskäyttöön luontoarvojen vuoksi. VL-4 alueella luontoarvona on erityisesti liito-oravan elinalue. Liito-orava on tiukasti suojeltu EU:n luontodirektiivin ja luonnonsuojelulain perusteella. Puuston vanhetessa ja luonnontilaistuessa luontotyyppien metsäkuvioiden laatu liito-oravan elinympäristönä on parantunut entisestään. Kaavoitus on selvittänyt kesän aikana, miten prosessissa tulee edetä. Asiasta on pidetty viranomaistyöneuvottelu ELY-keskuksen kanssa 29.8.2025.

Alueen luontoarvojen vuoksi merkinnän osoittamisesta AL:ksi ei ole lähdetty selvittämään enempää.

Taustaselvitysten perusteella on tarkasteltu, jääkö luontoarvojen suojaetäisyyksien jälkeen rakentamiselle soveltuvaa aluetta. Tarkastelun jälkeen on todettu, että VL-4 alueen kiinteistöille ei jää rakentamiskelpoista aluetta liito-oravan suojaetäisyyden huomioimisen jälkeen ollenkaan.

ELY-keskuksen mukaan asian takia ei ole tarpeen tehdä uusia luontoselvityksiä. ELY-keskuksen mukaan olemassa olevien tietojen pohjalta luonnonsuojelulain mukaisen poikkeamisluvan saamiselle ei todennäköisesti ole edellytyksiä. Rakentaminen ei ole mahdollista voimassa olevan kaavan mukaisestikaan, koska luontoarvot ovat tiedossa.

Maanomistajalle, jolla erillispientalotontti (AO) on muuttumassa lähivirkistysalueeksi (VL-4), on huhtikuusta 2024 alkaen ehdotettu vaihtokaupan mahdollisuutta kunnan mailta Norolanpellon kaavamuutosalueelta tai muusta kunnan tonttitarjonnasta AKL 101 § perustuen.

Kaavaehdotusta ei ole muutettu elinvoimavaliokunnan kokouksen 27.5.2025 §75 jälkeen.

Perustelut

Asemakaavan muutos sijoittuu Kukkilaan, Lahden kaupungin rajalle, Toisenmäentien ja Karjusaarenkadun risteysalueen ympäristöön. Alueeseen sisältyy vesialue, joka on luonnonsuojelualuetta. Alueella on omakotiasutusta sekä hoitamatonta peltoa, jonka taustalla maasto nousee jyrkästi kallioiselle mäenlaelle. Suunnittelualueen koko on noin 45 ha.

Asemakaavaehdotus oli nähtävillä 22.9.-21.10.2025. Kaavasta jätettiin 3 lausuntoa ja 4 muistutusta. Yhteenveto lausunnoista ja muistutuksesta sekä niihin annetut vastineet löytyvät kaavan liiteasiakirjoista. Kaavaehdotukseen tehtiin muutoksia annetun palautteen pohjalta. Erillinen kuuleminen järjestettiin 2.12.-17.12.2025 ja 5.12.-19.12.2025 niille alueen yksityisille maanomistajille, joita kaavaehdotusvaiheen jälkeen tehdyt olennaiset muutokset koskivat. Olennaiset muutokset koskivat AH-korttelialueen poistamista ja ajoyhteyden muuttamista asuinkorttelin sisäiseksi ajoyhteydeksi Karjusaarenkadun eteläpuolella kortelissa 72, sekä maa- ja metsätalousalueen (MY-2) muuttamista lähivirkistysalueeksi (VL-3) kaava-alueen keskiosassa. Myös maa- ja metsätalousalue (MY-3) on muutettu lähivirkistysalueeksi (VL-2) Lahden kaupungin rajalla, mutta siitä ei ole järjestetty erillistä kuulemista, koska kunta on ainoa maanomistaja. Lisäksi kaavaehdotukseen on tehty muita pienempiä muutoksia, jotka on lueteltu kaavaselostuksessa s. 24-27. Kaavan ehdotusvaiheen jälkeen ei ole tehty sellaisia olennaisia muutoksia, että kaavaehdotusta tarvitsee asettaa uudelleen nähtäville.

Hyväksyttäväksi esitettävässä kaavaehdotuksessa esitetään 43 uutta erillispientalotonttia (AO) ja neljä uutta asuinpientalotonttia (AP) sekä voimassa olevan kaavan tontit lukuun ottamatta yhtä Toisenmäentien länsipuolen tonttia, joka kaavamuutoksessa on luontoarvojen vuoksi osoitettu viheralueeksi. Lisäksi voimassa olevan kaavan maa- ja metsätalousalueella sijaitseva vanha päärakennus pihapiireineen on osoitettu asuinpientalotontiksi (AP). Uudet tonttialueet sijoittuvat pääosin peltoalueelle ja jaksoittain Karjusaarenkadun eteläpuolelle. Kaksi uutta tonttia täydentävät olemassa olevia asuinkortteleita Norolantiellä ja Purolantiellä. Alueen kevyen liikenteen yhteyksiä on tarkistettu ja kulkuyhteyksiä Norolantien ja Lähteenpellontien suunnasta Purolantielle on kevennetty ulkoilureiteiksi. Metsä- ja viheralueet ovat tarkentuneet ja alueille on annettu nykyistä yksityiskohtaisempia määräyksiä luontoarvojen säilymiseksi ja viheryhteyksien vahvistamiseksi. Viheryhteyksiä on merkitty myös tärkeisiin katujen ylityskohtiin. Luonnonsuojelualueen (SL) rajaus on muutettu vastaamaan luonnonsuojelupäätöksen mukaista rajausta. Katualueiden varsille on osoitettu alueita hulevesien ohjaamiseksi. Hulevesiallas sijoittuu Purolantien varteen, joten leikkikentän paikka on siirretty uuden asuinalueen yhteyteen. Rakennustapaohjeet täydentävät kaavamääräyksiä.

Päätöksen peruste: Hallintosääntö Liite 1, toimivallan täsmennys, kohta 5.3.1. Hallintosäännön mukaan valtuusto hyväksyy asemakaavan. 

Perustelut

Norolanpellon asemakaavan muutoksen hyväksymistä käsiteltiin elinvoimavaliokunnassa 27.1.2026. Elinvoimavaliokunta esitti asemakaavamuutoksen kunnanhallitukselle hyväksymiskäsittelyä varten.

Asemakaavan muutos sijoittuu Kukkilaan, Lahden kaupungin rajalle, Toisenmäentien ja Karjusaarenkadun risteysalueen ympäristöön. Hyväksyttäväksi esitettävässä kaavaehdotuksessa esitetään 43 uutta erillispientalotonttia (AO) ja neljä uutta asuinpientalotonttia (AP) sekä voimassa olevan kaavan tontit lukuun ottamatta yhtä Toisenmäentien länsipuolen tonttia, joka kaavamuutoksessa on luontoarvojen vuoksi osoitettu viheralueeksi. Lisäksi voimassa olevan kaavan maa- ja metsätalousalueella sijaitseva vanha päärakennus pihapiireineen on osoitettu asuinpientalotontiksi (AP). Metsä- ja viheralueet ovat tarkentuneet ja alueille on annettu nykyistä yksityiskohtaisempia määräyksiä luontoarvojen säilymiseksi ja viheryhteyksien vahvistamiseksi. Luonnonsuojelualueen (SL) rajaus on muutettu vastaamaan luonnonsuojelupäätöksen mukaista rajausta. Kaava mahdollistaa alueelle noin 230 uutta asukasta.

Asian tarkempi esittely löytyy elinvoimavaliokunnan pöytäkirjasta (§ 11).

Päätöksen peruste: Hallintosääntö Liite 1, toimivallan täsmennys, kohta 5.3.1. Hallintosäännön mukaan valtuusto hyväksyy asemakaavan.

Kokouksessa kaava-asiaa esittelee kaavoittaja Sini Utriainen.

Perustelut

Norolanpellon asemakaavan muutoksen hyväksymistä käsiteltiin elinvoimavaliokunnassa 27.1.2026. Elinvoimavaliokunta esitti Norolanpellon asemakaavan muutoksen kunnanhallitukselle valtuuston hyväksymiskäsittelyä varten. Kunnanhallitus päätti 16.2.2026 esittää valtuustolle asemakaavan ja asemakaavan muutoksen hyväksyttäväksi.

Asian tarkempi esittely löytyy elinvoimavaliokunnan pöytäkirjasta (§ 11).

Päätöksen peruste: Hallintosääntö Liite 1, toimivallan täsmennys, kohta 5.3.1. Hallintosäännön mukaan valtuusto hyväksyy asemakaavan.