Kunnanhallitus, kokous 16.9.2024

Perustelut

Keskuskorttelien asemakaavamuutosehdotuksen nähtäville asettaminen

Kunnanvaltuusto on päättänyt Hollolan keskuskorttelien asemakaavamuutoksen vireilletulosta hyväksyessään kaavoitusohjelman 16.11.2022. Kaavahankkeen osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja asemakaavaluonnos ovat olleet nähtävillä vuoden 2023 aikana. Kaavahanketta hoidetaan konsulttikaavoituksena kunnan omistamille Salpakankaan keskustan alueille Hollolan kunnan ja WasaGroup Oy:n vuonna 2022 solmiman kumppanuussopimuksen mukaisesti. Asemakaavan muutosehdotus on laadittu Hollolan kuntakeskuksen kehittämissuunnitelman pohjalta (WasaGroup Oy, Muuan Oy, WSP Finland Oy, 2023). Kaavamuutosluonnos on olllut nähtävillä 23.10. - 21.11. 2023. Kaavaluonnoksesta annetuista lausunnoista ja kuntalaismielipiteistä koottu vuorovaikutusraportti on esittelyn asiakirjaliitteenä.

Asemakaavan muutos koskee Hollolan kuntakeskuksessa sijaitsevia, liikekeskuksen länsipuolella olevia kortteleita sekä niihin liittyviä pysäköinti-, tori- ja katualueita. Kaavaratkaisu mahdollistaa uuden, kunnan käyttöön tulevan monitoimitalon (ns. Hollola-talon) rakentamisen. Hollola-taloon sijoittuu tulevaisuudessa kunnan toimitilaa, ravintola- ja liiketilaa sekä asumista. Hollola-talon länsipuolelle sijoittuu palveluasumiskortteli. Kaavaratkaisu mahdollistaa entisen kunnanviraston purkamisen ja uuden, asumisen ja liiketilan korttelin rakentamisen sen tilalle. Pysäköinti järjestetään pintapysäköintinä nykyisillä pysäköintikentillä sekä alueen länsipuolella sijaitsevalla uudella LPA-alueella. Muut alueen tontit sekä yleiset alueet ovat kunnan omistuksessa. Kaavaratkaisu mahdollistaa myös pysäköintilaitoksen rakentamisen alueelle tarpeen mukaan tulevaisuudessa.

Kaavaratkaisussa alueelle osoitetaan rakennusoikeutta yhteensä 20 820 k-m2. Rakennusoikeuden määrä jakautuu toiminnoittain seuraavasti:
- asuin-, liike- ja toimitila 13 600 k-m2
- palveluasuminen 3 000 k-m2
- yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevat laitokset 750 k-m2
- pysäköintilaitokset 3 470 k-m2

Kaavaratkaisu mahdollistaa alueelle noin 140 uutta kerrostaloasuntoa eli noin 210 asukasta.

Kaavaratkaisun tavoitteena on parantaa merkittävästi Salpakankaan kuntakeskuksen palveluita ja elinvoimaa, muodostaa kuntakeskukseen uusi, näyttävä maamerkki (Hollola-talo) sekä kasvattaa maantasokerroksen liiketilan määrää kuntakeskuksessa. Kaavan laadinnan yhteydessä kohdealueelle on laadittu ympäristösuunnittelun, hulevesien hallinnan sekä kunnallistekniikan periaatesuunnitelmat.

Entisen kunnanviraston kuntoa, rakennushistoriallista arvoa sekä mahdollista käyttötarkoituksen muutosta ja muutoksen taloudellisia edellytyksiä on tutkittu laajasti ja lukuisin selvityksin. Kunnanviraston rakennus vaatisi mittavan, uudisrakentamista vastaavan peruskorjauksen, jotta sen käyttöä voitaisiin jatkaa terveysturvallisesti. Kunnanviraston peruskorjaus tuhoaisi suuren osan rakennuksen alkuperäisistä, erityisistä arkkitehtonisista piirteistä.

Entisen kunnanviraston rakennukselle ei ole löydetty uutta, talosta kiinnostunutta käyttäjää. Ilman käyttäjää ei tiedetä, miten rakennusta korjattaisiin. Vaikka rakennuksella onkin paikallisen tason historiallista ja kaupunkikuvallista merkitystä, ei ole perusteita ylläpitää sitä tyhjänä ilman käyttöä. Kaavaratkaisu on laadittu niin, että se mahdollistaa kunnanviraston purkamisen ja uuden korttelin rakentamisen asumiselle ja palveluille entiselle kunnanviraston tontille.

Hollola-talon hankesuunnittelu on käynnissä osana kunnan ja WasaGroupin solmimaa kumppanuussopimusta.
Hollola-talon rakennuslupaa on tarkoitus hakea loppuvuodesta 2024.

Liitteiden lisäksi asemakaavamuutosehdotuksella on laajempaa tausta-aineistoa, mm. lisää kuntotutkimuksia entisestä kunnanvirastosta sekä yleiskaavatyön yhteydessä laaditut kulttuuriympäristöselvitys ja kuntakeskuksen rakennusinventointi.

Perustelut

Keskuskorttelien asemakaavamuutosehdotuksen nähtäville asettaminen

Kunnanvaltuusto on päättänyt Hollolan keskuskorttelien asemakaavamuutoksen vireilletulosta hyväksyessään kaavoitusohjelman 16.11.2022. Kaavahankkeen osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja asemakaavaluonnos ovat olleet nähtävillä vuoden 2023 aikana. Kaavahanketta hoidetaan konsulttikaavoituksena kunnan omistamille Salpakankaan keskustan alueille Hollolan kunnan ja WasaGroup Oy:n vuonna 2022 solmiman kumppanuussopimuksen mukaisesti. Asemakaavan muutosehdotus on laadittu Hollolan kuntakeskuksen kehittämissuunnitelman pohjalta (WasaGroup Oy, Muuan Oy, WSP Finland Oy, 2023). Kaavamuutosluonnos on olllut nähtävillä 23.10. - 21.11. 2023. Kaavaluonnoksesta annetuista lausunnoista ja kuntalaismielipiteistä koottu vuorovaikutusraportti on esittelyn asiakirjaliitteenä.

Asemakaavan muutos koskee Hollolan kuntakeskuksessa sijaitsevia, liikekeskuksen länsipuolella olevia kortteleita sekä niihin liittyviä pysäköinti-, tori- ja katualueita. Kaavaratkaisu mahdollistaa uuden, kunnan käyttöön tulevan monitoimitalon (ns. Hollola-talon) rakentamisen. Hollola-taloon sijoittuu tulevaisuudessa kunnan toimitilaa, ravintola- ja liiketilaa sekä asumista. Hollola-talon länsipuolelle sijoittuu palveluasumiskortteli. Kaavaratkaisu mahdollistaa entisen kunnanviraston purkamisen ja uuden, asumisen ja liiketilan korttelin rakentamisen sen tilalle. Pysäköinti järjestetään pintapysäköintinä nykyisillä pysäköintikentillä sekä alueen länsipuolella sijaitsevalla uudella LPA-alueella. Muut alueen tontit sekä yleiset alueet ovat kunnan omistuksessa. Kaavaratkaisu mahdollistaa myös pysäköintilaitoksen rakentamisen alueelle tarpeen mukaan tulevaisuudessa.

Kaavaratkaisussa alueelle osoitetaan rakennusoikeutta yhteensä 20 820 k-m2. Rakennusoikeuden määrä jakautuu toiminnoittain seuraavasti:
- asuin-, liike- ja toimitila 13 600 k-m2
- palveluasuminen 3 000 k-m2
- yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevat laitokset 750 k-m2
- pysäköintilaitokset 3 470 k-m2

Kaavaratkaisu mahdollistaa alueelle noin 140 uutta kerrostaloasuntoa eli noin 210 asukasta.

Kaavaratkaisun tavoitteena on parantaa merkittävästi Salpakankaan kuntakeskuksen palveluita ja elinvoimaa, muodostaa kuntakeskukseen uusi, näyttävä maamerkki (Hollola-talo) sekä kasvattaa maantasokerroksen liiketilan määrää kuntakeskuksessa. Kaavan laadinnan yhteydessä kohdealueelle on laadittu ympäristösuunnittelun, hulevesien hallinnan sekä kunnallistekniikan periaatesuunnitelmat.

Entisen kunnanviraston kuntoa, rakennushistoriallista arvoa sekä mahdollista käyttötarkoituksen muutosta ja muutoksen taloudellisia edellytyksiä on tutkittu laajasti ja lukuisin selvityksin. Kunnanviraston rakennus vaatisi mittavan, uudisrakentamista vastaavan peruskorjauksen, jotta sen käyttöä voitaisiin jatkaa terveysturvallisesti. Kunnanviraston peruskorjaus tuhoaisi suuren osan rakennuksen alkuperäisistä, erityisistä arkkitehtonisista piirteistä.

Entisen kunnanviraston rakennukselle ei ole löydetty uutta, talosta kiinnostunutta käyttäjää. Ilman käyttäjää ei tiedetä, miten rakennusta korjattaisiin. Vaikka rakennuksella onkin paikallisen tason historiallista ja kaupunkikuvallista merkitystä, ei ole perusteita ylläpitää sitä tyhjänä ilman käyttöä. Kaavaratkaisu on laadittu niin, että se mahdollistaa kunnanviraston purkamisen ja uuden korttelin rakentamisen asumiselle ja palveluille entiselle kunnanviraston tontille.

Hollola-talon hankesuunnittelu on käynnissä osana kunnan ja WasaGroupin solmimaa kumppanuussopimusta.
Hollola-talon rakennuslupaa on tarkoitus hakea loppuvuodesta 2024.

Kaavaehdotuksen viralliset liitteet sisältävät laaditut kaavaselvitykset.  Lisäksi keskuskorttelien asemakaavamuutosehdotuksella on laajempaa tausta-aineistoa, mm. lisää kuntotutkimuksia entisestä kunnanvirastosta sekä yleiskaavatyön yhteydessä laaditut kulttuuriympäristöselvitys ja kuntakeskuksen rakennusinventointi. Kaavakarttaan ja selostukseen on tehty elinvoimavaliokunnan käsittelyn jälkeen pieniä teknisiä korjauksia.

Kaavoitusarkkitehti esittelee asemakaavamuutosehdotuksen kunnanhallitukselle.

Perustelut

Keskuskorttelien asemakaavamuutoksen hyväksyminen

Valtuusto on päättänyt Hollolan Salpakankaan keskuskorttelien asemakaavamuutoksen vireilletulosta hyväksyessään kaavoitusohjelman 16.11.2022. Kaavamuutoshanketta on valmisteltu konsulttikaavoituksena kunnan omistamille Salpakankaan keskustan alueille Hollolan kunnan ja WasaGroup Oy:n vuonna 2022 solmiman kumppanuussopimuksen mukaisesti, valtuuston hyväksymän Hollolan kuntakeskuksen kehittämissuunnitelman pohjalta (WasaGroup Oy, Muuan Oy, WSP Finland Oy, 28.2.2023).

Kaavahankkeen osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut julkisesti nähtävillä 1.7. – 23.8.2023. Asemakaavamuutosluonnos on ollut julkisesti nähtävillä 21.10. – 22.11.2023. Kaavahankkeesta pidettiin yleisötilaisuus 26.10.2023. Kaavamuutosehdotus on olllut nähtävillä 29.4. – 30.5.2024. Kaavasuunnitelmaan on tehty ehdotusvaiheen palautteen jälkeen vähäisiä täydennyksiä. Kaavavalmistelussa annetuista eri viranomaislausunnoista ja kuntalaismielipiteistä koottu vuorovaikutusraportti on kaavan liitteenä 13.

Keskuskorttelien asemakaavan muutos koskee Hollolan kuntakeskuksessa sijaitsevia, liikekeskuksen länsipuolella olevia kortteleita sekä niihin liittyviä pysäköinti-, tori- ja katualueita. Alueen tontit sekä yleiset alueet ovat kunnan omistuksessa. Kaavaratkaisu mahdollistaa uuden, kunnan käyttöön tulevan monitoimitalon (ns. Hollola-talon) rakentamisen. Hollola-taloon sijoittuu tulevaisuudessa kunnan toimitilaa, ravintola- ja liiketilaa sekä asumista. Hollola-talon länsipuolelle sijoittuu palveluasumiskortteli. Kaavaratkaisu mahdollistaa entisen kunnanviraston purkamisen ja uuden, asumisen ja liiketilan korttelin rakentamisen sen tilalle.

Autopysäköinti järjestetään pintapysäköintinä nykyisillä pysäköintikentillä sekä alueen länsipuolella sijaitsevalla uudella LPA-alueella. Myös kunnan hallinnassa vuonna 2024 olevat Prisman kellariparkin autopaikat osoitetaan kaava-alueen paikoitustarpeisiin. Kaavaratkaisu mahdollistaa myös pysäköintilaitoksen rakentamisen alueelle tarpeen mukaan kaukaisemmassa tulevaisuudessa.

Kaavaratkaisussa kaavamuutosalueelle osoitetaan rakennusoikeutta yhteensä 20 820 k-m2.

Rakennusoikeuden määrä jakautuu toiminnoittain seuraavasti:
- asuin-, liike- ja toimitila 13 600 k-m2
- palveluasuminen 3 000 k-m2
- yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevat laitokset 750 k-m2
- pysäköintilaitokset 3 470 k-m2

Kaavaratkaisu mahdollistaa alueelle noin 140 uutta kerrostaloasuntoa eli noin 210 uutta asukasta.

Kaavaratkaisun tavoitteena on parantaa merkittävästi Salpakankaan kuntakeskuksen palveluita ja elinvoimaa, muodostaa kuntakeskukseen uusi, näyttävä maamerkki (Hollola-talo) sekä kasvattaa maantasokerroksen liiketilan määrää kuntakeskuksessa. Kaavan laadinnan yhteydessä kohdealueelle on laadittu ympäristösuunnittelun, hulevesien hallinnan sekä kunnallistekniikan periaatesuunnitelmat. Hulevesiä viivytetään alueella eikä ns harmaita hulevesiä imeytetä pohjaveteen.

Kaavan viralliset liitteet sisältävät työssä laaditut tai työssä käytetyt kaavaselvitykset. Viralliset liitteet ovat esittelyaineistoa. Lisäksi keskuskorttelien asemakaavamuutoksella on laajempaa tausta-aineistoa, mm. runsaasti eri kuntotutkimuksia entisestä kunnanvirastosta sekä strategisen yleiskaavan yhteydessä laaditut Hollolan kulttuuriympäristöselvitys 2020 ja kuntakeskuksen rakennusinventointi 2015. Kaavaratkaisussa tutkittujen etenemisvaihtoehtojen vertailu ja johtopäätökset on esitetty kaavaselostuksessa.

Entisen kunnanviraston kuntoa, rakennushistoriallista arvoa, alueen kulttuuriympäristöä sekä mahdollista entisen viraston käyttötarkoituksen muutosta ja muutoksen taloudellisia edellytyksiä on tutkittu laajasti ja lukuisin selvityksin. Entinen kunnanviraston rakennus vaatisi mittavan, uudisrakentamista vastaavan peruskorjauksen, jotta sen käyttöä voitaisiin jatkaa terveysturvallisesti. Entisen kunnanviraston käyttötarkoituksen muutos peruskorjaamalla tuhoaisi suuren osan rakennuksen alkuperäisistä arkkitehtonisista piirteistä.

Entisen kunnanviraston rakennukselle ei ole löydetty uutta, talosta kiinnostunutta käyttäjää. Ilman käyttäjää ei tiedetä, millaiseksi rakennusta korjattaisiin. Vaikka rakennuksella onkin paikallisen tason historiallista ja kaupunkikuvallista merkitystä, ei ole riittäviä perusteita ylläpitää rakennusta  tyhjänä ilman käyttöä. Kaavaratkaisu on laadittu siten, että se mahdollistaa entisen kunnanviraston purkamisen ja uuden korttelin rakentamisen asumiselle ja palveluille entiselle kunnanviraston tontille.