Perustelut
Kirjaamisviranomaisena toimiva Maanmittauslaitos on vuoden 2025 aikana ilmoittanut useille Hollolan kunnan maanvuokralaisille, ettei se kirjaa heidän vuokraoikeuttaan lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Syyksi Maanmittauslaitos ilmoittaa, että koska Hollolan kunnan tekemissä maanvuokrasopimuksissa on maininta, ettei maanvuokraoikeutta saa luovuttaa rakentamattomana eteenpäin ilman kunnan antamaa suostumusta, eivät maanvuokrasopimukset ole vapaasti luovutettavissa eikä niitä voida siitä syystä kirjata lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Kirjausmerkinnän saaminen on vuokralaisille tärkeää, koska ilman sitä ei vuokraoikeutta voi käyttää vakuutena useimmissa tapauksissa.
Tämän vuoksi kunnan käyttämiä maanvuokrasopimuksia olisi syytä muuttaa siten, että niistä poistetaan maininta kunnan suostumuksen pyytämisestä, jos vuokraoikeus aiotaan luovuttaa rakentamattomana eteenpäin.
Kunnan intressissä on, ettei sen vuokraamia pientaloasumiseen kaavoitettuja kiinteistöjä luovuteta eteenpäin rakentamattomina. Tämän vuoksi niissä on ollut sopimusehtona kunnan suostumus siihen. Lisäehtona on ollut myös, että ellei suostumusta saada ja vuokraoikeus luovutetaan rakentamattomana siitä huolimatta, on kunnalla mahdollisuus vaatia vuokrasopimuksessa määriteltyä sopimussakkoa.
Koska sopimussakon mahdollisuus on ollut jo ennestään käytössä, voidaan sen katsoa olevan riittävä keino hillitsemään rakentamattomien vuokrakiinteistöjen luovuttamista eteenpäin, eikä kunnan suostumusta ole enää tarpeen vaatia maanvuokrasopimuksessa, jolla kunta antaa vuokralle kiinteistön yritystoimintaa taikka asuinrakentamista varten. Lisäksi jo allekirjoitettuja maanvuokrasopimuksia on syytä muuttaa sitä mukaa kuin niiden osalta ilmenee kirjaamisvaikeuksia yllä mainitusta sopimusehdosta johtuen.
Hollolan kunnan tekemissä teollisuus-/yritystonttien maanvuokrasopimuksissa on käytetty erilaisia sopimussakkoja, mutta niissä on myös saatettu sallia vuokraoikeuden luovuttaminen rakentamattomana eteenpäin. Joissain tapauksissa sopimussakko on saattanut koskea pelkästään rakentamisvelvoitteen täyttämättä jättämistä. Sakon suuruus on ollut kaksinkertainen vuokra siihen asti, kunnes velvoite on täytetty. Liiketonttien kohdalla on joissain tapauksissa ollut viisinkertainen vuosivuokra ja mahdollisesti sopimuksen purku.
Kerrostalotonttien maanvuokrasopimuksissa sopimussakkoa ei yleensä ole ollut, ja niissä on sallittu luovuttaminen eteenpäin. Viimeisimpään, Terveystiellä olevan kerrostalotontin maanvuokrasopimukseen vuodelta 2021 on otettu sopimussakkoehto, että jos rakentamisvelvoite laiminlyödään, on seuraamuksena vuosivuokra nelinkertaisena enintään 10 vuoden ajan. Lisäksi kunnalla on oikeus purkaa sopimus, jos rakentamisvelvoitetta ei täytetä.
Rivitalotonttien kohdalla sopimussakkona on usein vuosivuokra viisinkertaisena ja mahdollisuutena purku, jos rakentamisvelvoitetta ei täytetä. Omakotitonttien tapauksessa sopimussakkona on 3/5 myyntisummasta, jolla vuokraoikeus luovutetaan eteenpäin.
Omakotitonttien maanvuokrasopimuksissa käytetään jo sopimussakkoa, jonka mukaan, jos kiinteistö luovutetaan rakentamattomana eteenpäin, suorittaa myyjä kunnalle 3/5 vuokraoikeuden luovutushinnasta sopimussakkona. Omakotitonttien varaus- ja luovutusehtojen päivittämistä valmistellaan.
Päätösehdotus
Esittelijä
-
Päivi Rahkonen, kunnanjohtaja, paivi.rahkonen@hollola.fi
Kunnanhallitus päättää, että maanvuokrasopimuksiin, joilla kunta antaa kiinteistön vuokralle, ei enää jatkossa oteta ehtoa, jossa vaaditaan kunnan suostumus vuokraoikeuden luovuttamiseen rakentamattomana eteenpäin. Sen sijaan niissä käytetään yhdenmukaisia sopimussakkoehtoja maanvuokrasopimuksen tyypin perusteella.
Teollisuus-/yritys-/liiketonttien sekä rivitalo- ja kerrostalotonttien maanvuokrasopimuksissa tullaan 15.3.2026 lähtien käyttämään sopimusehtoja, joiden mukaisesti "maanvuokraoikeus voidaan kuntaa kuulematta luovuttaa rakentamattomana eteenpäin. Siirronsaaja on velvollinen ilmoittamaan siirrosta kuukauden kuluessa vuokranantajalle, kun siirto on tapahtunut. Jollei siirtoilmoitusta tehdä määräajassa, on uuden vuokralaisen maksettava kunnalle sopimussakkoa kymmenen (10) prosenttia saantokirjan varainsiirtoveron määrästä, kuitenkin vähintään sata (100) euroa.
Vuokraoikeuden luovutuskirjaan on otettava ehto rakentamisvelvollisuudesta ja sen alkuperäisestä määräajasta. Mikäli rakentamisvelvollisuutta ei toteuteta alkuperäisessä määräajassa ja siihen mahdollisesti myönnetyssä jatkoajassa, on seurauksena vuosivuokran korottaminen viisinkertaiseksi siihen asti, kunnes rakentamisvelvoite on täytetty, mutta enintään kymmenen vuoden ajaksi. Kunnalla on myös mahdollisuus purkaa maanvuokrasopimus, ellei rakentamisvelvoitetta täytetä määräajassa."
Kunnanhallitus päättää, että jo allekirjoitettuihin maanvuokrasopimuksiin tehdään maanvuokralaisen pyynnöstä sopimusmuutos, jolla kunnan suostumusehto poistetaan ja sen tilalle otetaan yllä mainittu sopimussakkoehto mahdollisuudella, että kunta voi purkaa maanvuokrasopimuksen, jollei rakentamisvelvoitetta täytetä.
Asiakirjamuutokset mahdollistavat vuokraoikeuden kirjaamisen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin.