Valmistelija
Sini Utriainen, kaavasuunnittelija, sini.utriainen@hollola.fi
Perustelut
Norolanpellon asemakaavan muutoksen käynnistämissopimukset
Ehdotus
Esittelijä
Heli Randell, elinvoimajohtaja, heli.randell@hollola.fi
Lähtökohdat
Norolanpellon asemakaavan muutos tuli vireille 7.12.2022 ja osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli nähtävillä 8.12.2022-16.1.2023. Kaavamuutoksen lähtökohtatavoitteina on ollut kaavoittaa kunnan omistamalle maa- ja metsätalouskäytössä olevalle alueelle pientaloasutusta Karjusaarenkadun ja Toisenmäentien idänpuoleiselle alueelle. Itä-länsisuuntainen viheryhteys säilytetään. Kaavamuutokseen rajattiin tarkoituksenmukainen kokonaisuus erityisesti viheryhteyksien tarkastelua varten. Kaavamuutosalueeseen sisältyy yksityisessä omistuksessa olevia rakennettuja ja rakentamattomia kiinteistöjä, jotka lähtökohtaisesti osoitetaan voimassa olevan kaavan mukaisena, ellei kaavamuutosprosessin aikana ilmene muita tarpeita.
Kaavamuutosalueeseen sisältyvien kiinteistöjen omistajat Kilpiäistenpohjan ranta-alueella ottivat yhteyttä osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtävillä ollessa. Heistä viisi maanomistajaa haluaa kaavamuutoksen yhteydessä tavoitella yhteensä kuutta omakotitalon rakennuspaikkaa rannalle. Yksi ranta-alueen kiinteistönomistaja jättäytyi rakennuspaikkatavoitteesta kaavoituksen käynnistämissopimusluonnosten kommentointivaiheessa. Maanomistakaavalla on tutkittu vuonna 2004-2007 rakennuspaikkojen saamista rannalle, mutta kaava kumoutui hallinto-oikeudessa puutteellisten selvitysten ja yleiskaavasta poikkeavan ratkaisun perustelemattomuuden vuoksi. Yleiskaavatilanne on muuttunut ja aluetta tarkastellaan uudelleen nykytilanteen mukaan uusilla selvityksillä. Uusien tavoitteiden myötä osallistumis- ja arviointisuunnitelma tullaan asettamaan uudelleen nähtäville.
Mikäli kaavaprosessin edetessä ei ole tarkoituksenmukaista edistää Maanomistajan esittämiä tavoitteita, kunnalla on oikeus keskeyttää Sopimusaluetta koskevan asemakaavamuutoksen käsittely Sopimusalueen osalta. Se mahdollistaa kaavaprosessin edistämisen kunnan tavoitteiden osalta.
Periaatteet yksityisille koituvista kustannuksista
Hollolan kunnan taksataulukon mukaan yksityisten kaavahankkeiden liittyessä kunnan aloitteesta tehtävään laajempaan asemakaava-alueeseen, sovelletaan harkinnan mukaan alennettua taksaa. Norolanpellon asemakaavamuutoksen osalta esitetään sovellettavaksi taksaa siten, että rakennusoikeuden ollessa enintään 500 k-m2 kaavasta peritään 2000 €:n (alv 0 %) korvaus suunnittelukustannuksista.
Lisäksi kunta teettää useita erillisselvityksiä, joista osa koskee Norolanpellon kaavamuutosaluetta ja osa kohdistuu maanomistajien ranta-alueelle. Maanomistajia velvoitetaan osallistumaan kunnan tilaamien selvitysten kustannuksiin oman hyödynsaannin osalta seuraavasti. Kilpiäistenpohjan ranta-alueella on kahdeksan yksityistä rantakiinteistöä, joilla on viisi omistajaa. Tavoiteltavien rakennuspaikkojen määrä on yhteensä kuusi. Koko alueeseen kohdistuvista kaavoitusselvityskustannuksista yhtä tavoiteltavaa rakennuspaikkaa kohti Kilpiäistenpohjan yksityisen maanomistajan osuus määritetään seuraavasti: 1/6 * (Kilpiäistenpohjan yksityisesti omistettujen kiinteistöjen pinta-alojen summa jaettuna koko Norolan kaavamuutosalueen pinta-alalla). Osa selvitystarpeista kohdistuu vain Kilpiäistenpohjan yksityisten maanomistajien kiinteistöihin. Niiden osalta kaavoitusselvitysten kustannukset jaetaan yksityisille hyödynsaajille kaavoitusselvitysmaksuna jakosuhteessa 1/6 (=yksi tavoiteltava rakennuspaikka).
Kunta laatii asemakaavan käynnistämissopimukset niiden maanomistajien kanssa, joille koituu yllä kuvatuilla periaatteilla kustannuksia.
Kaavan käynnistämisopimusten sisältö
Kiinteistön 98-414-1-544 maanomistajan tavoite on osoittaa kiinteistölle yksi rakennuspaikka, jolla rakennusoikeutta on yhteensä 300 kerrosneliömetriä. Kiinteistöllä ei ole ennestään rakennuksia, mutta kaavamuutosalueella on samaan kiinteistöön kuuluva palsta, joka on merkitty voimassa olevaan asemakaavaan erillispientalojen korttelialueeksi, joka on korttelin 63 tontti 1. Maanomistajalta peritään kaavan laadinnasta yhteensä 2000 €:n korvaus ja lisäksi selvityksistä aiheutuvat kustannukset.
Kiinteistön 98-414-1-999 maanomistajien tavoite on osoittaa kiinteistölle yksi rakennuspaikka, jolla rakennusoikeutta on yhteensä 200 kerrosneliömetriä. Kiinteistöllä on ennestään rakennuksia kaavamuutosalueella, jossa kiinteistön palsta on merkitty voimassa olevaan asemakaavaan erillispientalojen korttelialueeksi korttelissa 68, osaksi tonttia 3. Maanomistajalta peritään kaavan laadinnasta yhteensä 2000 €:n korvaus ja lisäksi selvityksistä aiheutuvat kustannukset.
Kiinteistön 98-414-1-906 maanomistajien tavoite on osoittaa kiinteistölle yksi rakennuspaikka, jolla rakennusoikeutta on yhteensä 260 kerrosneliömetriä. Kiinteistöllä ei ole ennestään rakennuksia, mutta samalla maanomistajalla on kaavamuutosalueella eri kiinteistö, joka on merkitty voimassa olevaan kaavaan erillispientalojen korttelialueeksi korttelissa 68 tontiksi 2. Maanomistajalta peritään kaavan laadinnasta yhteensä 2000 €:n korvaus ja lisäksi selvityksistä aiheutuvat kustannukset.
Kiinteistöjen 98-414-1-375, 98-414-1-376 ja 98-414-1-377 maanomistajan tavoite on osoittaa kiinteistöille yksi rakennuspaikka, jolla rakennusoikeutta on yhteensä 230 kerrosneliömetriä. Kiinteistöillä on ennestään rakennuksia kaavamuutosalueella, jossa kiinteistöjen palstat on merkitty voimassa olevaan kaavaan erillispientalojen korttelialueeksi korttelissa 68 tonteiksi 5 ja 6. Maanomistajalta peritään kaavan laadinnasta yhteensä 2000 €:n korvaus ja lisäksi selvityksistä aiheutuvat kustannukset.
Kiinteistöjen 98-414-1-374 ja 98-414-1-564 maanomistajan tavoite on osoittaa kiinteistöille kaksi rakennuspaikkaa, joilla rakennusoikeutta on yhteensä 500 kerrosneliömetriä. Kiinteistöillä ei ole ennestään rakennuksia. Maanomistajalta peritään kaavan laadinnasta yhteensä 2000 €:n korvaus ja lisäksi selvityksistä aiheutuvat kustannukset.
Kaavan suunnittelu- ja selvityskustannuksista peritään 1000 € sitten kun OAS on nähtävillä ja loppuerä peritään kaavamuutosehdotuksen nähtäville panon jälkeen. Kaavan kustannusten perimisellä ei ole vaikutusta kaavan voimaantuloon.
Asemakaavan tavoitteellinen aikataulu on seuraava: osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtäville asettaminen uudestaan kesä 2023, kaavaluonnos nähtäville lokakuu 2023, elinvoimavaliokunta asettaa ehdotuksen nähtäville tammi-helmikuu 2024, kaavan hyväksyminen kevät 2024.
Päätös
Merk. Asiantuntijana kokouksessa kaavasuunnittelija Sini Utriainen.
Keskustelun kuluessa Kristiina Vanhala-Selin esitti että päätösehdotusta ei hyväksytä. Puheenjohtaja totesi että esitys raukesi kannattamattomana.
Päätettiin päätösehdotuksen mukaisesti.
Jäsen Kristiina Vanhala-Selin jätti eriävän mielipiteen.
Eriävä mielipide
Jäsen Kristiina Vanhala-Selin