Valtuusto, kokous 25.9.2023

Perustelut

Kuntakeskustan kehittäminen on strategisesti yksi kunnan tärkeimmistä hankkeista. Keskustan kehittämisen tavoitteena on parantaa kuntakeskuksen vetovoimaa, luoda kuntakeskuksesta hollolalaisten yhteinen asioinnin ja oleskelun paikka sekä houkutella alueelle lisää palveluja. Tavoitteen mukaisesti hankkeessa huomioidaan mahdollisuudet majoitukselle, asumiselle, kaupalle, ravintoloille, liikehuoneistoja erilaisille palveluntarjoajille sekä tiloja kuntalaisaktiviteetteihin (harrastukset ja kulttuuri). Keskiössä ovat myös torielämä ja sen hyvä saavutettavuus. Liikenne ja pysäköintiratkaisujen osalta tavoitteena on toimivuus ja palveluiden esteetön saavutettavuus. Yhtenä kokonaisuutena on huomioitu kunnan tilatoiveet. 

Aikaisempi päätöksenteko

Kehittämisen ensimmäisessä vaiheessa valmistui kunnan ja sopimuskumppanin yhteistyönä keskustakortteleiden kehittämissuunnitelma, jonka valtuusto hyväksyi kokouksessaan 24.4.2023. Valtuusto päätti kokouksessaan § 12 

1. hyväksyä kehittämissuunnitelman jatkosuunnittelun pohjaksi. Tähän liittyy myös Hollolan Asuntotalot Oy:n hankkeessa oleva rooli ja vastuut 

2. siirtyä hankkeessa kaavoitusvaiheeseen;​ kaavoitusvaiheeseen liittyvät sopimukset hyväksyy hallintosäännön mukainen toimija (elinvoimavaliokunta/elinvoimajohtaja) 

3. myöntää kehittäjäkumppanille 3 vuoden suunnitteluvaraus (30.4.2026 saakka),​ minä aikana sillä on yksinoikeus alueen markkinointiin ja toteutukseen kaavan mukaisesti. 

Lisäksi valtuusto päätti, että talonsuunnittelu-​ ja toteutusvaiheisiin siirtymisestä päätetään erikseen. 

Hollolan Asuntotalot Oy:n hallitus hyväksyi kaavoitusvaiheeseen siirtymisen ja Hollolan Asuntotalot Oy:n roolin hankkeessa 1.6.2023. 

Kaavoitusvaiheen työ on käynnistynyt kesäkuussa ja valmistuu keväällä 2024. 

Yleistä kortteleista

Kortteli A 

Keskustan kehittämisen osalta yksi kunnan tärkeimmistä tavoitteista on toteuttaa keskustakortteliin näyttävyyttä, mikä on tarkoittanut korkeaa rakentamista. Kehittämissuunnitelmassa korkea rakentaminen on esitetty kortteliin A yhteensä 10 kerrosta. Rakennukseen sijoitetut julkiset tilat eli Hollola-talon osuus kohdentuu kerroksiin 1-4. Hybridikorttelin toteutuksen haasteena on se, että sijoittajat suhtautuvat hybridikortteleiden rahoittamiseen kriittisesti. Tämän vuoksi 10 kerroksisen rakennuksen toteuttaminen on mahdollista, kun hybridikorttelissa on luotettavat maksukykyiset asiakkaat.​ Näihin 5-10 kerroksen tiloihin on suunniteltu vuokra-asumista, joiden vuokrauksesta ja hallinnoinnista vastaisi Hollolan kunnan 100 % omistama Hollolan Asuntotalot Oy. Hollolan kunta osakeyhtiön omistajana kantaa viime kädessä edelleenvuokraukseen liittyvän mahdollisen riskin. 

Korttelit B ja C 

WasaGroup kehittää omalla riskillään ja kustannuksellaan erikseen valitsemiaan hankkeita kortteleissa B ja C sekä korttelissa A (mm. ravintola- ja liiketilat). WasaGroup Oy ja Päijät-Hämeen hyvinvointialue neuvottelevat sopimuksesta, joka liittyy korttelin B suunnitteluun ja toteutukseen.  

Toimitilojen alustavat ylläpitokustannukset 

Toimitilojen käytönaikaiset kustannukset tiedetään talonsuunnitteluvaiheen jälkeen, ennen vuokrasopimusten allekirjoittamista. Alla olevat kustannusvaikutukset on arvioitu keväällä 2023 ennen keskustakortteleiden kehitysaiheen hyväksymistä. 

Kunnan toimitilojen kustannusvaikutus on noin 1,2 M€/vuosi, joka on 25 vuoden sopimuskauden aikana noin 30-32 M€.​​ 

Kustannusvaikutus Hollolan Asuntotalot Oy:n osalta noin 500 t€/vuosi, joka on 25 vuoden sopimuskauden aikana noin 12,5 M€.​ 

Talonsuunnitteluvaiheeseen siirtyminen

Talonsuunnitteluvaiheeseen siirtymisestä on neuvoteltu sopimuskumppanin, WasaGroup Oy:n kanssa. WasaGroup Oy:n asiantuntijakumppaneina toimivat Muuan Arkkitehdit Oy ja WSP Finland Oy. Talonsuunnitteluvaiheeseen sisältyy työt rakennuslupavaiheeseen saakka. Talonsuunnitteluvaiheessa toteutettavat päätehtävät (Rakennushankkeen johtamisen ja rakennuttamisen tehtäväluettelon HJR18  RT 10-11284 mukaisesti): 

• talohankkeen yleissuunnittelu ja tilavaihtoehtojen tutkimus  
• rakennuslupatasoinen erikoissuunnittelu 
• talohankkeen rakennuslupatehtävät.  

Talonsuunnitteluvaiheen tilaukseen sisältyy rakennuttamistehtäviä, arkkitehtisuunnittelua, rakennesuunnittelua, liittyvää infrasuunnittelua, geoteknistä suunnittelua, talotekniikkasuunnittelua ja hankkeen kustannusohjausta. Tilaukseen kuuluu, että kunnan ja HAT Oy:n edustajien suunnittelijoille ilmaisemat talonsuunnittelutavoitteet työstetään kehitysvaiheen ehdotuksen pohjalta pääpiirustustasoisiksi suunnitelmiksi, joista voidaan laskea toimitilavuokrasopimustarjous ja kustannusarviot. Kehitetyille rakennussuunnitelmille on mahdollista myöntää rakennuslupa vahvistuneen asemakaavan mukaisesti. 

Sopimuskumppanit neuvottelevat suunnitteluvaiheen aikana vuokrasopimuksesta. Vuokrasopimus voidaan allekirjoittaa, kun kaikki rakennuslupaa edellyttävät suunnittelutyöt voidaan huomioida vuokrasopimukseen. 

Talonsuunnitteluvaihe alkaa heti, kun päätös on lainvoimainen, ja vaiheen arvioitu valmistumisaika on ensi syksynä. Talonsuunnitteluvaihe etenee lomittain kaavoitusvaiheen kanssa. 

Hollolan Asuntotalot Oy:n hallitus tekee päätöksen talonsuunnitteluvaiheeseen siirtymisestä kokouksessaan 26.9.2023.  

Talonsuunnitteluvaiheen kustannukset 

Talonsuunnitteluvaiheen tarjoushinta on 1,2 M€. 

Talonsuunnitteluvaiheen kustannukset ovat pääomitettavaa investointia. Jos siirrytään toteutusvaiheeseen, kustannukset siirtyvät vuokrasopimusten kustannuksiksi, siten että kohteen toteuttaja (investori) maksaa suunnittelukustannukset kunnalle. Jos ei siirrytä toteutusvaiheeseen, kustannukset jäävät kunnan vastuulle.  

Perustelut

Elinvoimavaliokunta käsitteli kokouksessaan 12.9.2023 § 94 keskuskorttelihanketta. Elinvoimavaliokunta päätti esittää kunnanhallitukselle ja edelleen valtuustolle, että

- keskuskortteleiden kehittämisessä siirrytään talonsuunnitteluvaiheeseen. Tähän liittyy myös Hollolan Asuntotalot Oy:n hankkeessa oleva rooli ja vastuut. 

- Hollolan Asuntotalot Oy:n talonsuunnittelukustannukset jäävät kunnan vastuulle, jos hankkeessa ei edetä toteutusvaiheeseen. 

- korttelin A talonsuunnitteluvaiheen aloittaminen edellyttää toisen toimijan kanssa allekirjoitettua aiesopimusta. Suunnittelutyö voidaan käynnistää, kun kolmannen osapuolen kanssa tehty aiesopimus esitetään kunnalle. 

Ennen talonsuunnitteluvaiheen aloittamista työstä tehdään sopimus.  

Toteutusvaiheeseen siirtymisestä päätetään erikseen. 

Päätöksenteon jatkokäsittelyn osalta on syytä tarkentaa seuraavat kohdat: talonsuunnitteluvaiheeseen siirtymistä esitetään korttelin A eli Hollola-talon osalta ja että suunnittelutyö voidaan käynnistää korttelin A eli Hollola-talon osalta, kun kehittäjäkumppani on solminut aiesopimuksen muun toimijan kanssa joko kortteliin B tai C.

Asiantuntijana kokouksessa kuultavana kunnan elinvoimajohtaja.