Kunnanhallitus, kokous 14.4.2025

Perustelut

Ryhmä Soramäen alueen asukkaita on vaatinut Soramäessä vireillä olevan Yli-Eerolantien ja Kiitotien katualueen kiinteistönmuodostusprosessin keskeyttämistä kirjeellään kunnanhallitukselle 4.10. 2024. Kirjelmä liitteenä.

Hollolan kunnanvaltuusto on hyväksynyt Soramäen alueelle rakennuskaavan (tunnus: 98-02-93) 14.3.1988, jonka Hämeen lääninhallitus on vahvistanut 28.7.1988. Soramäen asuinalueen nykyisen voimassa olevan asemakaavan ajanmukaisuus on käsitelty 2022-2023 Soramäen omakotiyhdistys ry:n tekemän asemakaavamuutosaloitteen johdosta. Päätöksellään 49§ 13.3. 2023 kunnanhallitus totesi että Soramäen ’alueen asemakaava vastaa asuinalueen tilannetta ja maankäytön ohjaustarvetta. Alueen katusuunnitelmaa laadittaessa kuullaan asukkaiden kannat ja näkemykset.’

Asemakaavan toteuttamisen olennaisena osana on katualueiden toteuttaminen kaavan mukaisina ja tämä edellyttää, että ne kuuluvat kunnan omistukseen. Voimassa oleva asemakaava antaa kunnalle lain mukaisen lunastusoikeuden mm. katualueiden osalle. Katualueiden haltuunotto kunnan ja asianomaisen maanomistajan välillä sopimusmenettelynä on vaihtoehto viranomaisen toteuttamalle lunastusmenettelylle. Sopimusmenettelyn osana olisi haltuun otettavalla alueella olevan omaisuuden (rakennelmien, puuston, kasvillisuuden) sekä maapohjan arvon määrittäminen ja mahdollisen ilmaisluovutettavan osan selvittäminen. Hollolan kunnan maankäyttö katsoo, että alueen maanomistajien sekä kuntalaisten yhdenvertaisuutta palvelee parhaiten ulkopuolisen tahon suorittama lunastustoimitus. Hollolassa on lunastamatta asemakaavan mukaisia katualueita tai katualueen osia paljon ja tilannetta pyritään koko ajan parantamaan. Soramäen alue on yksi näistä kohteista.

Tähän perustuen maankäyttö on hakenut 1.11.2022 Maanmittauslaitokselta katualuetoimitusta Soramäen alueelle. Yli-Eerolantiellä kokonaan katualue on lunastamatta vain alkuosalla eli Soramäentien ja Kiitotien välillä. Muulla osalla Yli-Eerolantietä ja myös Kiitotiellä, pääosa katualueesta on jo kunnan omistuksessa.

Katualuetoimituksen tekee lunastustoimikunta, johon kuuluu Maanmittauslaitoksella työskentelevä toimitusinsinööri sekä kaksi kunnanvaltuuston valitsemaa uskottua miestä. Lunastustoimikunta määrää käyvän hinnan mukaisen korvauksen lunastettavasta omaisuudesta, kuten maapohjasta, puustosta ja piharakenteista. Myös kadun toteuttamisesta aiheutuva erityinen haitta tai vahinko korvataan. Katualuetoimituksessa asianosaisina olevilla on mahdollisuus valittaa toimituksessa tehdyistä päätöksistä maaoikeuteen kiinteistönmuodostamislain mukaisesti.

Käynnissä oleva katualuetoimitus on osa prosessia, jolla toteutetaan lainvoimaista asemakaavaa. Kyseiseen lunastuslain mukaisesti tehtävään toimitukseen kuuluu oikeus valittaa toimituksessa tehtävistä päätöksistä. Lunastajalle osoitettu vaatimus toimituksesta vetäytymiseen ja sen keskeyttämiseen on Hollolan kunnan maankäytön näkemyksen mukaan lunastusprosessin ulkopuolinen vaatimus, joka lunastajan olisi syytä jättää käsittelemättä, koska lunastusta koskevat asiat käsitellään lunastustoimituksessa.

Vastine vaatimuskirjelmään 4.10. 2024 Soramäessä Yli-Eerolantiellä ja Kiitotiellä vireillä olevan kiinteistönmuodostamisprosessin keskeyttämisestä

Yli-Eerolantielle ja Kiitotielle ei kirjelmässä mainittuja muutoksia katualueeseen (tiealueeseen) ole tulossa, vaan kyse on voimassa olevan asemakaavan mukaisen katualueen lunastamisesta kunnan omistukseen. Toimenpide tukee yhdenvertaisuutta ja tasa-arvoista kohtelua kuntalaisia kohtaan.

Lunastustoimenpiteellä ei myöskään ole vaikutusta nykyisiin liikennejärjestelyihin. Yli-Eerolantie ja Kiitotie on jo perusparannettu, eikä kirjelmässä mainittujen kevyen liikenteen väylien ja teiden levennysten tai muidenkaan muutosten toteuttamiselle ole tarvetta.

Rakennusoikeudet lasketaan kaavan mukaisen kaavatontin alasta, eikä kiinteistön nykyisestä kokonaispinta-alasta. Katualueen lunastuksella ei siis ole vaikutusta rakennusoikeuteen, eikä näin myöskään tontin arvoon (päinvastoin tilanne kaupanteon hetkellä on selkeämpi, kun asemakaavassa katualueeksi merkittyä osaa ei tontinomistaja voi kuitenkaan muuhun käyttötarkoitukseen käyttää).

Katualueen siirryttyä kunnalle, kunta voi tehdä katuun liittyviä toimenpiteitä maanomistusolojen niitä rajoittamatta, koskien myös esim. kirjelmässä mainittuja kuivatusjärjestelyjä. Tällöin myös lainsäädännöissä maanomistajille esitetyt vastuut ja velvollisuudet katualueen osalta selkiytyvät.

Perustelut

Soramäen omakotiyhdistys ry on lähestynyt kuntaa yhteistyöehdotuksella. Kirjelmä on päivätty 27.1.2025, ja sen on allekirjoittanut 239 Soramäen omakotiyhdistyksen alueen asukasta ja henkilöitä, joilla on intressi alueeseen. Allekirjoittaneista 110 henkilöä asuu kyseisellä Ala-Soramäen alueella. 

Soramäen asukasaloitteita on aikaisemmat käsittelyt kunnanhallituksessa:

• Kh13.3.2023 Asemakaavamuutosaloite: Soramäen omakotiyhdistys ry aloite koskien Soramäen asuinalueen asemakaavatilannetta ja katusuunnitelman laatimista Paloasemantien, Pätkätien ja Lehmustien alueella. Kirjeessä on esitetty alueen asemakaavan käynnistämistä kunnan toimesta. Kunnanhallitus päätti, ettei Soramäen omakotiyhdistyksen aloitteessa esitettyä asemakaava ryhdytä laatimaan, koska alueen asemakaava vastaa toteutuneen asuinalueen tilannetta ja maankäytön ohjaustarvetta. Alueen katusuunnitelmaa laadittaessa kuullaan alueen asukkaiden kannat ja näkemykset. (ote liitteenä)
• Kh 4.11.2024 Vaatimus kunnalle katualueen lunastus ja yleisen alueen lohkominen, keskeytys. Vireillä olevan Yli-Eerolantien ja Kiitotien katualueen kiinteistönmuodostusprosessin keskeyttäminen. Asemakaavan toteuttamisen olennaisena osana on katualueiden toteuttaminen kaavan mukaisina ja tämä edellyttää, että ne kuuluvat kunnan omistukseen. Voimassa oleva asemakaava antaa kunnalle lain mukaisen lunastusoikeuden mm. katualueiden osalta. Toimenpide tukee yhdenvertaisuutta ja tasa-arvoista kohtelua kuntalaisia kohtaan. Kunnanhallitus päätti, että kunta jatkaa Soramäen alueella 1.11. 2022 käynnistettyä kiinteistönmuodostusprosessia. (kh päätös historiatiedoissa).

Alla on tiivistetty Soramäen omakotiyhdistyksen kirjelmän esitykset ja niiden alla kunnan vastaukset 

1) Katualueiden lunastuksen ja teiden saneeraussuunnitelman laatiminen tulee keskeyttää 

Kunnan vastaus: Kunnanhallitus on kokouksessaan 4.11.2024 § 280 ottanut kielteisen kannan Soramäen asukkaiden vaatimukseen vireillä olevan Yli-Eerolantien ja Kiitotien katualueen kiinteistönmuodostusprosessin keskeyttämisestä eikä asiassa ole ilmennyt sellaista uutta perustetta, että kannan muuttaminen olisi perusteltua.   Rakennuskielto on kaavoituksen käynnistämiseen liittyvä toimenpide. 

Ryhmä Soramäen alueen asukkaita on vaatinut Soramäessä vireillä olevan Yli-Eerolantien ja Kiitotien katualueen kiinteistönmuodostusprosessin keskeyttämistä kirjeellään kunnanhallitukselle 4.10.2024.  Kunnanhallitus päätti, että kunta jatkaa Soramäen alueella 1.11.2022 käynnistettyä kiinteistönmuodostusprosessia, koska se on edellytys alueen asukkaiden esittämän kadun saneerauksen ja kunnostuksen toteuttamiseksi.

2) Alue tulee laittaa rakennuskieltoon 

Kunnan vastaus:  Rakennuskielto perustuu kaavoitukseen. Kunnanhallitus on kokouksessaan 13.3.2023 § 49 ottanut kielteisen kannan alueen kaavoituksen käynnistämiseen. Asiassa ole ilmennyt sellaista uutta perustetta, että kannan muuttaminen olisi perusteltua. 

Rakennuslain 53 §:n mukaan kunta voi määrätä rakennuskiellon alueelle, jolle asemakaavan laatiminen tai muuttaminen on vireillä (21.4.2023 572). 

Rakennuskieltoa voidaan käyttää joko uuden kaavan laatimiseksi tai nykyisen kaavan muuttamiseksi ts tilanteessa, jossa on päätetty käynnistää kaavaprosessi. Kunta ei ole päättänyt käynnistää ao kohteessa asemakaavan laatimista tai nykyisen kaavan muutamista. 

3) Kaava tulee avata ja suunnitella vastaamaan asuinalueen nykyistä tarvetta ja lainsäädäntöä 

Kunnan vastaus: Soramäen alueen asemakaavan ajantasaisuus on tarkasteltu vuonna 2023, kuten maankäyttöpäällikkö on luvannut. Kunnanhallitus on päätöksellään (49 § 13.3. 2023) todennut, että alueen asemakaava vastaa asuinalueen tilannetta ja maankäytön ohjaustarvetta. 

Asemakaavassa ei ole todettu olevan virhettä Paloasemantien osalla.  

Yli-Eerolantien ja Kiitotien välinen kevyen liikenteen väylä on esitetty asemakaavassa vain ohjeellisena ja väylävarauksen alue on kunnan omistuksessa, joten sen osalta ei ole kaavamuutokselle perusteita. Muottikujan ja Yli-Eerolantien välinen väylä puolestaan on osa asemakaavalla muodostettua kevyenliikenteen verkostoa, joka mahdollistaa suoran kevyen liikenteen yhteyden itä-länsisuunnassa Yli-Eerolantien, Muuntajantien ja Valimontien välisellä eteläisellä alueella ja mahdollistaa edelleen yhteyden Muottikujalta idän suuntaan. Kyseisellä yhteydellä on myös alueen virkistysreitistön kannalta merkitystä. 

4) Ala-Soramäkeen suunnitellaan pihakatualue 

Kunnan vastaus: Pihakadut ovat korostetusti jalankulkua ja kadulla oleskelua suosivia katuja. Kadun alhaista nopeusrajoitusta tuetaan rakentamalla kadulle erilaisia rakenteellisia hidasteita, kuten kavennuksia, sivusiirtymiä tai töyssyjä. Pihakatujen rakentamista ei voi perustella saatavilla säästöillä, sillä pihakatu vaatii samanlaiset katurakenteet kuin normaali katu ja pihakaduille vaadittavat erityisrakenteet yleisesti ottaen nostavat rakennuskustannuksia. Normaalin kadun muuttaminen pihakaduksi edellyttää liikennejärjestelyjen vaikutusten arviointia ja vertailua myös muihin kunnan alueisiin sekä katuverkkoon tasapuolisten ja tasalaatuisten ratkaisujen toteuttamiseksi. Näistä näkökulmista Ala-Soramäen pihakadun toteuttamiselle ei löydy perusteita.

Pihakaduiksi soveltuvat erityisesti tiiviiden keskusta-alueiden asuntokadut, jolloin ne onnistuneesti toteutettuina lisäävät asukkaiden käytössä olevaa yhteistä ulkotilaa. Ajoneuvolla pihakadulla ajettaessa on jalankulkijoille annettava esteetön kulku. Ajonopeus on sovitettava jalankulun mukaiseksi, eikä se saa ylittää 20 kilometriä tunnissa. Pysäköinti pihakadulla on sallittu vain merkityllä pysäköintipaikalla. 

Kadulla vältetään pituussuunnassa jatkuvia suoria katuosuuksia, jotka luovat vaikutelman liikennekadusta. Pihakadun alkamisesta viestitään tienkäyttäjälle sisääntulokohdassa liikennemerkin lisäksi yleensä rakenteellisella ratkaisulla (kavennus, pylväs, kiveys, ylijatkettu jalkakäytävä) tai kasvillisuudella.  

Hollolassa on pihakatuja toteutettu Vanhatalon ja Turkumäen alueelle. Nämä pihakadut on jo esitetty alueiden asemakaavoissa ja ne ovat kaikki päättyviä katuja, joten niillä ei ole myöskään läpikulkuliikennettä. Edellä mainitut alueet eivät ole katujen ja tonttien yhteensovittamisen ja rakentamisen osalta kuitenkaan onnistuneet täysin luomaan pihakaduilla tavoiteltavaa henkeä ja liikenneympäristöä. Näissä kaduille ajo tapahtuu korotettujen rakenteiden yli. 

Kirjeessä mainittu Lahdessa sijaitseva Anttilanmäki on kulttuurihistoriallinen kohde, jossa talot rajaavat katutilaa ja talojen reunustamat kapeat kadut ja kujat luovat miljöön, joka pitää luonnostaan ajonopeudet alhaisina, eikä myöskään houkuttele läpiajoon. Anttilanmäen tilannetta ei näin voi verrata tai rinnastaa normaaliin, asuntoalueen liikenneympäristöön.

5) Kiinteistönomistajia tulee kohdella tasavertaisesti   

Kunnan vastaus: Kunta noudattaa kaikessa toiminnassaan tasapuolista kohtelua. Vastaavalla tavalla kunta on arvioinut kaavojen muutostarpeita sekä katujen lunastustoimituksia kaavan toteuttamiseksi myös muilla kunnan alueilla.  Kunnan toimintaa asian osalta on arvioinut myös eduskunnan oikeusasiamies 11.8.2023 ratkaisullaan ottaessaan kantaa Soramäen omakotitaloalueen asukkaan tekemään kanteluun kaavan toteutuksesta, yhdenvertaisesta ja tasapuolisesta kohtelusta. Kantelu ei ole antanut aihetta toimenpiteisiin. ”Tasapuolisen kohtelun kanteluperusteenne kiinteistönne osalta ei anna aihetta asian toisenlaiseen arviointiin, kun otetaan alueen lainvoimaisen asemakaavan ohella huomioon erityisesti lakiin perustuva korvausjärjestelmä, joka sisältää myös säännökset kohtuuttomien vahinkojen hyvittämisestä.” 

Kunta noudattaa kaikessa toiminnassaan tasapuolista kohtelua, kuten on toimittu tässäkin tapauksessa. Kunnan toimintaa ohjaa lainsäädännön ja normien lisäksi ne kunnassa määritellyt ja hyväksytyt toimintaperiaatteet, joiden pohjalta asukkaiden yhdenvertaisia palveluja arvioidaan ja toteutetaan. Vaikka tapaamisissa ja yhteydenotoissa asukkaiden esille tuomia asioita ja ehdotuksia on pystytty ottamaan huomioon ensisijaisesti vain katusuunnitelman osalta, se ei merkitse sitä, etteikö asukkaiden mielipiteitä olisi kuultu.

Muuta 

Väylävarauksen perustelut ?

• Katualueen leveyteen vaikuttaa tarvittavan ajoradan ja kevytväylän lisäksi esimerkiksi tilavaraukset katuvalaistukselle, liikenteenohjauslaitteille, istutuksille, vesihuollon rakenteille, kadun kuivatukselle (sivuojat tai ojapainanteet), kaapeleille ja putkille (katuvalojen ja kiinteistöille tulevat sähkökaapelit, tele- ja valokuitukaapelit sekä mahdollinen kaukolämpö), lumitilalle sekä mahdolliselle autojen pysäköinnille. Ala-Soramäessä katualueen leveydet noudattavat normaalia mitoitusta ja verrattaessa esimerkiksi muuhun Soramäen alueeseen, läheisillä Tuhkatiellä, Sauvatiellä ja Suksitiellä katualueen leveydet ovat noin 12-14 metriä. Ala-Soramäen alue muutoinkin edustaa yleisilmeiltään kunnan normaalia, väljästi rakennettua ja perinteistä asuinaluetta. 

Kokoojakadun tarve ?

• Toiminnallinen luokka kuvaa kadun roolia liikenneverkolla. Tonttikadut palvelevat yleensä vain kyseisen kadun varren kiinteistöjä, kun taas kokoojakatu toimii nimensä mukaisesti tonttikatujen liikenteen kokoojana ja liikenne ohjautuu kokoojakadun kautta pois alueelta.

Maanlunastus rakennettujen rakennusten alta ?

• Kunta ei lunasta maata asuinkiinteistöjen alta
• Lunastettavan maa-alueen osuus on, lukuunottamatta Palosasemantien ja Yli-Eerolan tien pohjoisosaa, vähäinen - lunastettavasta katualueesta vain osa on ajoväylän osuutta, muu jää viheralueeksi
• Käynnissä oleva katualuetoimitus on osa prosessia, jolla toteutetaan lainvoimaista asemakaavaa. Kyseiseen lunastuslain mukaisesti tehtävään toimitukseen kuuluu oikeus valittaa toimituksessa tehtävistä päätöksistä.

Rakennusoikeuden pieneneminen ?

• Rakennusoikeudet lasketaan kaavan mukaisen kaavatontin alasta, eikä kiinteistön nykyisestä kokonaispinta-alasta. Katualueen lunastuksella ei siis ole vaikutusta rakennusoikeuteen, eikä näin myöskään tontin arvoon.

Asukkaiden kuuleminen ?

• Seuraavat tapaamiset ja tilaisuudet on pidetty asiaa koskien: 
  • 26.9.2022 Viirikukko / Kadunsuunnittelun käynnistyminen
    • Osallistui kunnan edustajia ja alueen asukkaita 
  • 17.10.2022 Paloasemantie 5 / Omakotiyhdistyksen järjestämä tiedotus- ja keskustelutilaisuus 
    • Osallistui kunnan edustajia ja alueen asukkaita (23 henk.) 
  • 10.10.2023 Tiilikankaan koulu/Katusuunnitelmaluonnosten esittely 
    • Suunnitelmaluonnoksessa oli huomioitu Paloasemantie 3:n kohdalla sijaitseva asuinrakennus, jonka kohdalla ajorataa oli kavennettu 1,5 metriä (5,5 m --> 4,0 m) kadun etäisyyden lisäämiseksi rakennukseen. Paloasemantie on lisäksi suunniteltu lähemmäs katualueen itäreunaa. 
• Katusuunnitelmaluonnosten esittelytilaisuudessa saatujen kommenttien pohjalta Paloasemantielle lisättiin toivottuja pysäköintipaikkoja kadun varteen Paloasemantie 5:n kohdalle. Tilaisuudessa osa asukkaista oli sitä mieltä, että Paloasemantien varteen esitetty kevyen liikenteen väylä on hyvä lisä turvallisuuteen. Osan asukkaiden mielestä Yli-Eerolantien ja Muottitien välille esitetty kevyen liikenteen väylä on hyvä yhteys itään mm. koulukeskuksen suuntaan. 

Tiedonsaanti ?

• Tilaisuuksissa kunnan edustajat ovat antaneet oikeaa tietoa ja asiat on yritetty myös tuoda mahdollisimman selkeästi ja ymmärrettävästi esille. Esille on tuotu myös lainsäädännön vaatimukset, joita asioissa tulee noudattaa. 
• Kaavojen edellyttämät selvitykset on lueteltu laissa ja esimerkkejä löytyy kaikkien kunnan kaavakäsittelyjen yhteydestä esim. kh 10.2.2025 Pyhäniemen vanhainkodin ympäristön asemakaava (kaavaselostus, rakentamistapaohje, alueen ympäristönhoito-ohje, luontoselvitykset, rakennushistorian selvitys, lepakkoselvitys, meluselvitys, osallistumis- ja arviointisuunitelma, argeologinen inventointi, liikenneselvitys ja osallistumis- ja arviointisuunnitelma)