Elinvoimavaliokunta, kokous 6.10.2026

Perustelut

Kuntaan on tullut 3.12.2025 korvausvaatimus kiinteistön 98-414-1-1051 omistajalta. Kiinteistö sijaitsee Kukkilassa Tasatarhankaaren varrella. Korvausta vaaditaan siksi, että kunnan 19.6.2023 myymän tontin maaperä on poikennut siitä, mitä omistaja teettämänsä maaperätutkimuksen perusteella oli odottanut ja että tästä maaperän poikkeavuudesta aiheutui maanvaihtoa, lisätyötä ja näistä johtuvia kustannuksia.

Hallintosäännön päätöksentekotaulukon kohdan 1.2.7 mukaan vahingonkorvausasian toimivalta on valiokunnalla, kun vaatimus on yli 10 000, mutta alle 25 000 euroa.

Korvausvaatimuksen sisältö

Korvausvaatimus koostuu maa-aineksen kuljettamisen polttoainekuluista, ylimääräisestä työstä, ajamisesta ja kaivinkonetyöstä sekä täytesorasta, jota tontille piti kuljettaa, koska sitä ei maaperässä ollut tutkimuksen mukaista määrää. Kiinteistön omistaja on ilmoittanut kunnalle antamassaan laskelmassa, että maata on kuljetettu pois kaikkiaan 1200 m3. Laskelma on tämän päätöksen oheismateriaalissa. Perustamis- ja maanrakennustyöt on kiinteistöllä tehty vuoden 2024 aikana. Korvausvaatimuksen määrä on kokonaisuudessaan 15 000 € ja vaatimus on tämän päätöksen oheismateriaalina.

Kiinteistön omistaja perustelee kunnan korvausvastuun sillä, että kunta on eräässä aiemmassa tapauksessa korvannut Tasatarhankaarella toiselle omakotitontin rakentajalle maaperästä aiheutuneita odottamattomia rakentamiskustannuksia.

Maankäytön kanta asiaan

Kiinteistön kauppakirjassa todetaan kohdassa 6, että ”ostaja vastaa rakennushankkeen suunnitteluun liittyvien maaperä-, radon ym. tutkimusten ja selvitysten tekemisestä sekä maaperän edellyttämistä hankkeen toteuttamiseen liittyvistä rakenteellisista ratkaisuista”.

Maankäyttö katsoo, ettei kauppakirjassa taikka muussakaan tontin markkinointiaineistossa ole annettu ymmärtää, ettei maanvaihtoja jouduttaisi kiinteistölle tekemään. Maankäyttö pitää selvänä, etteikö kiinteistö olisi omaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu, ja että kunta ei ole ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellistä tietoa kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta. Kiinteistö ei myöskään salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi poikkea siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Kauppakirjassa on maininta, että ” Ympäristönsuojelulain 139 §:ssä tarkoitettuna selontekona myyjä toteaa, että alue on ollut normaalissa maa- ja metsätalouskäytössä ja tonttikäytössä, eikä alueella ole todettu olevan sellaisia jätteitä ja aineita, jotka voisivat aiheuttaa maaperän pilaantumista”. Seikka, että alueella on maisemoitu maa-aineksen ottamispaikka, ei tarkoita, että alueella olisi YSL 139 §:ssä tarkoitettuja aineita taikka jätteitä, jotka saattavat aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista. Asiassa ei ole tällaiseen vedottu, ja jos alueelta tällaista ainetta taikka jätettä löytyy, saattaa kunnalla olla puhdistamisvastuu. Tämänhetkisen tiedon mukaan alueella ei yllä mainittuja jätteitä taikka aineita ole.

Näin ollen Hollolan maankäyttö katsoo, ettei kiinteistössä ei ole maakaaren toisen luvun 17 §:n mukaista virhettä ja että kunta on täyttänyt YSL 139 §:n mukaisen selontekovelvollisuutensa.

Kuntaa ei reklamoitu maanrakennustöiden aikana, joten kunnalla ei ole Insinööritoimisto Lepistö Oy:n lausunnon mukaan ”ollut mahdollisuutta vaikuttaa kiinteistön omistajan tekemään taikka teettämään työhön tai sen hintaan”. Muutoinkaan kyseisessä lausunnossa ei puolleta kunnan korvausvastuuta asiassa vaan sitä pidetään vieraana. Kiinteistön omistajan teettämässä maaperätutkimusten mittausraportissa todetaan, että kiinteistöllä on paikoitellen kaivettava useita metrejä. Kunta ei ole maaperätutkimuksia teettänyt, eikä näin ollen ole vastuussa niiden oikeellisuudesta. On kuitenkin ollut jo tutkimusten mukaan selvää, että alueella on kaivettava maata reilusti.  Ottaen lisäksi huomioon rakennustarkastajan asiasta antama lausuma, katsoo Hollolan maankäyttö, ettei kunnalla ole kiinteistö- eikä rakentamisoikeudellisesti korvausvelvollisuutta asiassa.

Maankäytön selvitys asiasta ja perustelut maankäytön kannalle löytyvät liitteestä 1: Maankäytön selvitys ja perustelut.

Asiaan sovelletut ja vaikuttavat lainkohdat ja säännöt:
Maakaari 2. luku 17 §
Rakentamislaki 61 §
Ympäristönsuojelulaki 139 §
Hallintolaki 6 §
Hallintosääntö, päätöksentekotaulukon kohta 1.2.7

Perustelut

Elinvoimavaliokunta on päätöksellään 10.03.2026, § 43 antanut ratkaisun maanomistajan korvausvaatimukseen, jossa korvausta vaadittiin perusteella, että tontin maaperä ei vastannut odotettua ja että kunta on aikaisemmin korvannut tontin maanrakennuskustannuksia erään toisen tontin vuokralaiselle.

Oikaisuvaatimuksen kohta 1. Maaperän poikkeama ja lisäkustannukset

Oikaisuvaatimuksessa todetaan, että kiinteistöllä tehtiin ennen rakentamista maaperätutkimus, jonka pohjalta perustamisolosuhteet arvioitiin ja että rakentamisen aikana ilmeni maaperän poikkeavan olennaisesti ennakoidusta. Maa-ainesta poistettiin 1200 m3 ja tilalle tuotiin täytemateriaalia. Lisäkustannuksia aiheutui mm. kuljetuksista, polttoaineesta, konetyöstä ja täytesorasta. Korvauksena vaaditaan kunnalta 15 000 euroa.

Oikaisuvaatimuksen kohdat 2-4. Aiempi maankäyttö, kiinteistökaupan salainen virhe ja kauppakirjan tieto maaperästä

Oikaisuvaatimuksen kohdissa 2-4. perustellaan kunnan korvausvaatimusta sillä, että jälkikäteen on selvinnyt alueella olleen sorakuoppa, jota on oletettavasti maisemoitu. Tätä tietoa sorakuopasta ja sen maisemoinnista ei kiinteistön ostajalla ollut.

Kauppakirjassa todetaan tontin olevan maastoltaan tavanomaista maa-, metsä- ja tonttimaata. Korvausvaatimuksen esittäjä katsoo kauppakirjan maininnan antaneen perustellun odotuksen, että maaperä vastaa normaaleja, luonnontilaisia rakentamisolosuhteita eikä sisällä poikkeuksellisia täyttö- tai häiriintyneitä maakerroksia. Vaatimuksen tekijä katsoo kiinteistössä olevan tällä perusteella maakaaren 2 luvun 17 § mukainen laatuvirhe ja salainen virhe.

Oikaisuvaatimuksen kohta 5. Yhdenvertaisuus ja kunnan aiempi käytäntö

Korvauksen vaatija toteaa oikaisuvaatimuksessaan, että kunnan korvausvaatimukseen antamassa selvityksessä mainitaan kunnan korvanneen yhden tontin osalta ylimääräisiä maanrakennuskustannuksia samalla alueella, jossa korvauksen vaatijan tontti sijaitsee.

Oikaisuvaatimuksessa katsotaan, että korvauksen vaatijan tapaus vastaa olosuhteiltaan tapausta, jossa kunta korvasi maanrakennuskustannuksia. Tästä syystä oikaisuvaatimuksessa vedotaan hallintolain 6 §:ään, jonka mukaan viranomaisen on kohdeltava asianosaisia tasapuolisesti ja että korvausvaatimus tulee arvioida yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti.

Oikaisuvaatimuksen kohta 6. Reklamaation ajankohta

Elinvoimavaliokunnan päättäessä hylätä korvausvaatimuksen 10.03.2026 oli yhtenä perusteluna, että reklamaatio tehtiin vasta maanrakennustöiden jälkeen, jolloin kunta ei voinut ongelmaa todentaa, eikä vaikuttaa työn hintaan. Oikaisuvaatimuksessa korvauksen vaatija perustelee reklamaation ajankohtaa sillä, että rakennushankkeen todellinen laatu ja kustannusvaikutukset selviävät usein vasta työn edetessä taikka työn valmistuttua. Näin ollen reklamaation ajankohta ei poista tosiasiaa, että maaperä on poikennut olennaisesti siitä, mitä korvauksen vaatija maaperältä odotti.

Vastaus oikaisuvaatimukseen

Oikaisuvaatimuksessa esitettyihin seikkoihin on osittain vastattu 10.03.2026 päätöksen liitteenä olleessa maankäytön selvityksessä (Liite 1. Maankäytön selvitys ja perustelut)

Oikaisuvaatimuksen kohdat 2-4. Aiempi maankäyttö, kiinteistökaupan salainen virhe ja kauppakirjan tieto maaperästä

Kuten yllä mainitussa liitteessä (Liite 1. Maankäytön selvitys ja perustelut) perustellaan, ei maankäyttö katso kiinteistössä olleen maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaista virhettä.

Kiinteistön kauppakirjassa todetaan kohdassa 6, että ostaja vastaa rakennushankkeen suunnitteluun liittyvien maaperä-, radon ym. tutkimusten ja selvitysten tekemisestä sekä maaperän edellyttämistä hankkeen toteuttamiseen liittyvistä rakenteellisista ratkaisuista.

Maankäyttö katsoo, ettei kauppakirjassa taikka muussakaan tontin markkinointiaineistossa ole annettu ymmärtää, ettei maanvaihtoja jouduttaisi kiinteistölle tekemään, eikä ostajalle ole ennen kaupan tekemistä annettu virheellistä tietoa kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta.

Kiinteistö ei myöskään salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi poikkea siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Seikka, että sittemmin on todettu alueella olevan maisemoitu entinen sorakuoppa, ei tee kiinteistöstä virheellistä. Vastuu tontin rakentamiseen liittyvistä maaperätutkimuksista on omistajalla/rakentajalla, ei kunnalla.

Kiinteistön omistajan teettämässä maaperätutkimusten mittausraportissa todetaan, että kiinteistöllä on paikoitellen kaivettava useita metrejä. Kunta ei ole maaperätutkimuksia teettänyt, eikä näin ollen ole vastuussa niiden oikeellisuudesta. On kuitenkin ollut jo tutkimusten mukaan selvää, että alueella on kaivettava maata reilusti.

Oikaisuvaatimuksen kohta 5. Yhdenvertaisuus ja kunnan aiempi käytäntö

Elinvoimavaliokunnan 10.03.2026 antaman päätöksen liitteenä olleessa maankäytön selvityksessä (Liite 1. Maankäytön selvitys ja perustelut) todetaan, että tapaus, jossa kunta korvasi maanrakennuskustannuksia eroaa nyt käsillä olevasta tapauksesta. Tapauksessa, jossa kunta korvasi maanrakennuskuluja, oli kyseessä kunnan omistama vuokratontti, jonka vuokralainen vetosi maanrakennustöiden aikana kuntaan, että kunta reagoisi asiaan pikaisesti. Maaperässä ollut maa-aines saatettiin reklamaation myötä todennettua ja mitattua. Asian kiireellisyyden vuoksi kunta katsoi olevan aiheellista osallistua kustannuksiin kohtuuliselta osin.

Se, että asiassa on yhdessä poikkeustapauksessa toimittu vallinneiden olosuhteiden vaatimalla tavalla ja kohtuullistettu maanrakentamisen kustannuksia, ei se aseta kunnalle yleistä velvoitetta korvata odottamattomia maanrakennuskustannuksia. Näin ollen kuntalaisia ei tältä osin kohdella kunnan hallinnossa epätasapuolisella tavalla.

Oikaisuvaatimuksen kohta 6. Reklamaation ajankohta

Koska reklamaatio tehtiin noin vuosi maanrakennustöiden aloittamisen jälkeen, ei kunnalla ollut mahdollista todentaa ja mitata ongelmaa. Tästä kunnan maanrakennusasioiden konsultti lausui, että tästä syystä ” kunnalla ei ole ollut mahdollisuutta vaikuttaa kiinteistön omistajan tekemään taikka teettämään työhön tai sen hintaan”.