Elinvoimavaliokunta, kokous 27.5.2025

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 75 Norolanpellon asemakaavan muutos, ehdotusvaihe

HOLDno-2022-462

Aikaisempi käsittely

Elinvoimavaliokunta, 31.5.2023

Valmistelija

Sini Utriainen, kaavoittaja, sini.utriainen@hollola.fi

Perustelut

Norolanpellon asemakaavan muutoksen käynnistämissopimukset

Ehdotus

Esittelijä

Heli Randell, elinvoimajohtaja, heli.randell@hollola.fi

Lähtökohdat

Norolanpellon asemakaavan muutos tuli vireille 7.12.2022 ja osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli nähtävillä 8.12.2022-16.1.2023. Kaavamuutoksen lähtökohtatavoitteina on ollut kaavoittaa kunnan omistamalle maa- ja metsätalouskäytössä olevalle alueelle pientaloasutusta Karjusaarenkadun ja Toisenmäentien idänpuoleiselle alueelle. Itä-länsisuuntainen viheryhteys säilytetään. Kaavamuutokseen rajattiin tarkoituksenmukainen kokonaisuus erityisesti viheryhteyksien tarkastelua varten. Kaavamuutosalueeseen sisältyy yksityisessä omistuksessa olevia rakennettuja ja rakentamattomia kiinteistöjä, jotka lähtökohtaisesti osoitetaan voimassa olevan kaavan mukaisena, ellei kaavamuutosprosessin aikana ilmene muita tarpeita.

Kaavamuutosalueeseen sisältyvien kiinteistöjen omistajat Kilpiäistenpohjan ranta-alueella ottivat yhteyttä osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtävillä ollessa. Heistä viisi maanomistajaa haluaa kaavamuutoksen yhteydessä tavoitella yhteensä kuutta omakotitalon rakennuspaikkaa rannalle. Yksi ranta-alueen kiinteistönomistaja jättäytyi rakennuspaikkatavoitteesta kaavoituksen käynnistämissopimusluonnosten kommentointivaiheessa. Maanomistakaavalla on tutkittu vuonna 2004-2007 rakennuspaikkojen saamista rannalle, mutta kaava kumoutui hallinto-oikeudessa puutteellisten selvitysten ja yleiskaavasta poikkeavan ratkaisun perustelemattomuuden vuoksi. Yleiskaavatilanne on muuttunut ja aluetta tarkastellaan uudelleen nykytilanteen mukaan uusilla selvityksillä. Uusien tavoitteiden myötä osallistumis- ja arviointisuunnitelma tullaan asettamaan uudelleen nähtäville.

Mikäli kaavaprosessin edetessä ei ole tarkoituksenmukaista edistää Maanomistajan esittämiä tavoitteita, kunnalla on oikeus keskeyttää Sopimusaluetta koskevan asemakaavamuutoksen käsittely Sopimusalueen osalta. Se mahdollistaa kaavaprosessin edistämisen kunnan tavoitteiden osalta.

Periaatteet yksityisille koituvista kustannuksista

Hollolan kunnan taksataulukon mukaan yksityisten kaavahankkeiden liittyessä kunnan aloitteesta tehtävään laajempaan asemakaava-alueeseen, sovelletaan harkinnan mukaan alennettua taksaa. Norolanpellon asemakaavamuutoksen osalta esitetään sovellettavaksi taksaa siten, että rakennusoikeuden ollessa enintään 500 k-m2 kaavasta peritään 2000 €:n (alv 0 %) korvaus suunnittelukustannuksista.

Lisäksi kunta teettää useita erillisselvityksiä, joista osa koskee Norolanpellon kaavamuutosaluetta ja osa kohdistuu maanomistajien ranta-alueelle. Maanomistajia velvoitetaan osallistumaan kunnan tilaamien selvitysten kustannuksiin oman hyödynsaannin osalta seuraavasti. Kilpiäistenpohjan ranta-alueella on kahdeksan yksityistä rantakiinteistöä, joilla on viisi omistajaa. Tavoiteltavien rakennuspaikkojen määrä on yhteensä kuusi. Koko alueeseen kohdistuvista kaavoitusselvityskustannuksista yhtä tavoiteltavaa rakennuspaikkaa kohti Kilpiäistenpohjan yksityisen maanomistajan osuus määritetään seuraavasti: 1/6 * (Kilpiäistenpohjan yksityisesti omistettujen kiinteistöjen pinta-alojen summa jaettuna koko Norolan kaavamuutosalueen pinta-alalla). Osa selvitystarpeista kohdistuu vain Kilpiäistenpohjan yksityisten maanomistajien kiinteistöihin. Niiden osalta kaavoitusselvitysten kustannukset jaetaan yksityisille hyödynsaajille kaavoitusselvitysmaksuna jakosuhteessa 1/6 (=yksi tavoiteltava rakennuspaikka).

Kunta laatii asemakaavan käynnistämissopimukset niiden maanomistajien kanssa, joille koituu yllä kuvatuilla periaatteilla kustannuksia.

Kaavan käynnistämisopimusten sisältö

Kiinteistön 98-414-1-544 maanomistajan tavoite on osoittaa kiinteistölle yksi rakennuspaikka, jolla rakennusoikeutta on yhteensä 300 kerrosneliömetriä. Kiinteistöllä ei ole ennestään rakennuksia, mutta kaavamuutosalueella on samaan kiinteistöön kuuluva palsta, joka on merkitty voimassa olevaan asemakaavaan erillispientalojen korttelialueeksi, joka on korttelin 63 tontti 1. Maanomistajalta peritään kaavan laadinnasta yhteensä 2000 €:n korvaus ja lisäksi selvityksistä aiheutuvat kustannukset.

Kiinteistön 98-414-1-999 maanomistajien tavoite on osoittaa kiinteistölle yksi rakennuspaikka, jolla rakennusoikeutta on yhteensä 200 kerrosneliömetriä. Kiinteistöllä on ennestään rakennuksia kaavamuutosalueella, jossa kiinteistön palsta on merkitty  voimassa olevaan asemakaavaan erillispientalojen korttelialueeksi korttelissa 68, osaksi tonttia 3. Maanomistajalta peritään kaavan laadinnasta yhteensä 2000 €:n korvaus ja lisäksi selvityksistä aiheutuvat kustannukset.

Kiinteistön 98-414-1-906 maanomistajien tavoite on osoittaa kiinteistölle yksi rakennuspaikka, jolla rakennusoikeutta on yhteensä 260 kerrosneliömetriä. Kiinteistöllä ei ole ennestään rakennuksia, mutta samalla maanomistajalla on kaavamuutosalueella eri kiinteistö, joka on merkitty voimassa olevaan kaavaan erillispientalojen korttelialueeksi korttelissa 68 tontiksi 2. Maanomistajalta peritään kaavan laadinnasta yhteensä 2000 €:n korvaus ja lisäksi selvityksistä aiheutuvat kustannukset.

Kiinteistöjen 98-414-1-375, 98-414-1-376  ja 98-414-1-377 maanomistajan tavoite on osoittaa kiinteistöille yksi rakennuspaikka, jolla rakennusoikeutta on yhteensä 230 kerrosneliömetriä. Kiinteistöillä on ennestään rakennuksia kaavamuutosalueella, jossa kiinteistöjen palstat on merkitty voimassa olevaan kaavaan erillispientalojen korttelialueeksi korttelissa 68 tonteiksi 5 ja 6. Maanomistajalta peritään kaavan laadinnasta yhteensä 2000 €:n korvaus ja lisäksi selvityksistä aiheutuvat kustannukset.

Kiinteistöjen 98-414-1-374 ja 98-414-1-564 maanomistajan tavoite on osoittaa kiinteistöille kaksi rakennuspaikkaa, joilla rakennusoikeutta on yhteensä 500 kerrosneliömetriä. Kiinteistöillä ei ole ennestään rakennuksia. Maanomistajalta peritään kaavan laadinnasta yhteensä 2000 €:n korvaus ja lisäksi selvityksistä aiheutuvat kustannukset.

Kaavan suunnittelu- ja selvityskustannuksista peritään 1000 € sitten kun OAS on nähtävillä ja loppuerä peritään kaavamuutosehdotuksen nähtäville panon jälkeen. Kaavan kustannusten perimisellä ei ole vaikutusta kaavan voimaantuloon.

Asemakaavan tavoitteellinen aikataulu on seuraava: osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtäville asettaminen uudestaan kesä 2023, kaavaluonnos nähtäville lokakuu 2023, elinvoimavaliokunta asettaa ehdotuksen nähtäville tammi-helmikuu 2024, kaavan hyväksyminen kevät 2024.

Päätös

Merk. Asiantuntijana kokouksessa  kaavasuunnittelija Sini Utriainen.

Keskustelun kuluessa Kristiina Vanhala-Selin esitti että päätösehdotusta ei hyväksytä. Puheenjohtaja totesi että esitys raukesi kannattamattomana.

Päätettiin päätösehdotuksen mukaisesti.

Jäsen Kristiina Vanhala-Selin jätti eriävän mielipiteen.

Eriävä mielipide

Jäsen Kristiina Vanhala-Selin

Elinvoimavaliokunta, 20.8.2024

Valmistelija

Sini Utriainen, kaavoittaja, sini.utriainen@hollola.fi

Perustelut

Lähtökohdat

Norolanpellon asemakaavan muutos tuli vireille 7.12.2022 ja osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli nähtävillä 8.12.2022-16.1.2023. Kaavamuutoksen lähtökohtatavoitteina on ollut kaavoittaa kunnan omistamalle maa- ja metsätalouskäytössä olevalle alueelle pientaloasutusta Karjusaarenkadun ja Toisenmäentien idänpuoleiselle alueelle. Itä-länsisuuntainen viheryhteys säilytetään. Kaavamuutokseen rajattiin tarkoituksenmukainen kokonaisuus erityisesti viheryhteyksien tarkastelua varten. Kaavamuutosalueeseen sisältyy yksityisessä omistuksessa olevia rakennettuja ja rakentamattomia kiinteistöjä, jotka lähtökohtaisesti osoitetaan voimassa olevan kaavan mukaisena, ellei kaavamuutosprosessin aikana ilmene muita tarpeita. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli uudelleen nähtäville uusien tavoitteiden myötä kesäkuussa 2023, jolloin lisättiin omakotirakentamisen tavoite Karjusaarenkadun ja rannan väliin yksityisten omistamalle ranta-alueelle. 

Kaavamuutosalueeseen sisältyvän kiinteistöjen omistaja Norolanpellon alueelta otti yhteyttä luonnosvaiheen nähtävilläolon yhteydessä huhti-toukokuussa 2024. Hän haluaa asemakaavoituksessa selvitettäväksi, voidaanko hänen omistamalleen tilalle sijoittaa kaksi erillispientalojen rakennuspaikkaa. Tila sijoittuu kunnan omistamien peltoalueiden yhteyteen Toisenmäentien/Karjusaarenkadun itäpuolelle.

Mikäli kaavaprosessin edetessä ei ole tarkoituksenmukaista edistää Maanomistajan esittämiä tavoitteita, kunnalla on oikeus keskeyttää Sopimusaluetta koskevan asemakaavamuutoksen käsittely Sopimusalueen osalta. Se mahdollistaa kaavaprosessin edistämisen kunnan tavoitteiden osalta.

Periaatteet yksityisille koituvista kustannuksista

Hollolan kunnan taksataulukon mukaan yksityisten kaavahankkeiden liittyessä kunnan aloitteesta tehtävään laajempaan asemakaava-alueeseen, sovelletaan harkinnan mukaan alennettua taksaa. Norolanpellon asemakaavamuutoksessa tämän kiinteistön osalta esitetään sovellettavaksi taksaa siten, että rakennusoikeuden ollessa enintään 500 k-m2 kaavasta peritään 2000 €:n (alv 0 %) korvaus suunnittelukustannuksista.

Kunta laatii asemakaavan käynnistämissopimukset niiden maanomistajien kanssa, joille koituu yllä kuvatuilla periaatteilla kustannuksia..

Kaavan käynnistämisopimusten sisältö

Kiinteistön 98-414-1-889 maanomistajan tavoite on osoittaa kiinteistölle kaksi erillispientalojen rakennuspaikkaa. Kiinteistö koostuu kahdesta palstasta, eikä sillä ole tällä hetkellä rakennuksia. Maanomistajalta peritään kaavan laadinnasta yhteensä 2000 €:n korvaus.

Kaavan kustannukset laskutetaan kaavaehdotuksen nähtävilläolon jälkeen. Kaavan kustannusten perimisellä ei ole vaikutusta kaavan voimaantuloon.

Asemakaavan tavoitteellinen aikataulu on seuraava: elinvoimavaliokunta asettaa ehdotuksen nähtäville tammi-helmikuu 2025, kaavan hyväksyminen toukokuu 2025.

Elinvoimavaliokunta päättää hallintosäännön 15 §:n mukaisesti kaavoituksen käynnistämissopimuksista.

Ehdotus

Esittelijä

Heli Randell, elinvoimajohtaja, heli.randell@hollola.fi

1. Elinvoimavaliokunta hyväksyy liitteenä olevan kaavan käynnistämissopimuksen.

2. Elinvoimavaliokunta valtuuttaa kaavoitusarkkitehdin allekirjoittamaan sopimukset.

Päätös

Keskustelun kuluessa Kristiina Vanhala-Selin esitti. että eteläisempi osa 1:889 kannattaa jättää sopimuksesta pois. Puheenjohtaja totesi, että muutosesitys raukesi kannattamattomana.

Päätösehdotus hyväksyttiin.

Kristiina Vanhala-Selin jätti eriävän mielipiteen.

Valmistelija

  • Sini Utriainen, kaavoittaja, sini.utriainen@hollola.fi

Perustelut

Norolanpellon asemakaavaehdotuksen nähtäville asettaminen

Kaavan tavoitteena on asemakaavoittaa maa- ja metsätalouskäytössä olevalle alueelle pientaloasutusta Karjusaarenkadun ja Toisenmäentien idänpuoleiselle alueelle. Itä-länsisuuntainen viheryhteys säilytetään. Karjusaarenkadun ja rannan väliin yksityisten omistamalle ranta-alueelle on tavoitteena osoittaa omakotirakentamista. Kaavan keskivaiheilla yksityiselle maanomistajan kiinteistölle tavoitellaan kahta rakennuspaikkaa, josta tehtiin kaavan käynnistämissopimus kaavan luonnosvaiheen jälkeen.

Kaavaluonnos oli nähtävillä 22.4.-21.5.2024. Kaavaluonnoksesta saatiin 6 lausuntoa ja 9 mielipidettä, jotka ovat tiivistetysti vastineineen kaavan liiteasiakirjana. Kaavasta pidettiin viranomaistyöneuvottelu 12.6.2024. Kaavasta saadut palautteet esiteltiin elinvoimavaliokunnassa 10.12.2024. Kaavaluonnosvaiheen jälkeen on valmistunut useita eri selvityksiä sekä kaavaluonnokseen pohjautuva kaavan luontovaikutusten arviointi. Näiden pohjalta on valmisteltu kaavaehdotus, johon on osoitettu 43 uutta erillispientalotonttia ja neljä uutta asuinpientalotonttia sekä voimassa olevan kaavan tontit, lukuun ottamatta yhtä Toisenmäentien länsipuolen tonttia, joka on muutettu luontoarvojen vuoksi viheralueeksi. Lisäksi maa- ja metsätalousalueella sijaitseva vanha päärakennus pihapiireineen on osoitettu asuinpientalotontiksi. Uudet tonttialueet sijoittuvat pääosin peltoalueelle ja jaksoittain Karjusaarenkadun eteläpuolelle. Kaksi uutta tonttia täydentävät olemassa olevia asuinkortteleita Norolantiellä ja Purolantiellä. Alueen kevyen liikenteen yhteyksiä on tarkistettu ja kulkuyhteyksiä Norolantien ja Lähteenpellontien suunnasta Purolantielle on kevennetty ulkoilureiteiksi. Metsä- ja viheralueet ovat tarkentuneet ja alueille on annettu nykyistä yksityiskohtaisempia määräyksiä luontoarvojen säilymiseksi ja viheryhteyksien vahvistamiseksi. Luonnonsuojelualueen rajaus on muutettu vastaamaan luonnonsuojelupäätöksen mukaista rajausta. Katualueiden varsille on osoitettu alueita hulevesien ohjaamiseksi. Hulevesialtaan sijoittuminen Purolantien varteen siirtää leikkikentän paikan uuden asuinalueen yhteyteen. Rakennustapaohjeet täydentävät kaavamääräyksiä.

Ehdotus

Esittelijä

  • Heli Randell, elinvoimajohtaja, heli.randell@hollola.fi

Elinvoimavaliokunta päättää asettaa Norolanpellon asemakaavan muutosehdotuksen alueidenkäyttölain 65 §:n ja MRA 27 §:n mukaisesti nähtäville.

Päätös

Puheenjohtaja totesi että keskustelun kuluessa Sakari Marttila teki muutosesityksen Paavo Takalan kannattamana että kaavaehdotuksesta VL-4 alueesta poistetaan viheraluemerkintä, tilalle laitetaan AL-merkintä. Puheenjohtaja totesi, että on tehty pohjaehdotuksesta poikkeava kannatettu esitys, joten asiasta on äänestettävä. Puheenjohtaja teki seuraavan äänestysesityksen. Ne, jotka kannattavat pohjaehdotusta, äänestävät JAA. Ne, jotka kannattavat Sakari Marttilan tekemää esitystä, äänestävät EI. Menettelytapa hyväksyttiin.

Suoritetussa äänestyksessä annettiin 4 JAA-ääntä ja 6 ei-ääntä. Puheenjohtaja totesi Sakari Marttilan muutosesityksen voittaneen.

Merk. Matti Laurila ilmaisi esteellisyytensä pykälän osalta (osallisuusjääviys, hallintolaki 28.1§ kohta 1, mielipide.) Laurila poistui kokouksesta pykälän käsittelyn ajaksi.

Esittelijä jätti eriävän mielipiteen.

Esteellisyys

  • Matti Laurila

Äänestystulokset

Puheenjohtaja totesi että keskustelun kuluessa Sakari Marttila teki muutosesityksen Paavo Takalan kannattamana että kaavaehdotuksesta VL-4 alueesta poistetaan viheraluemerkintä, tilalle laitetaan AL-merkintä. Puheenjohtaja totesi, että on tehty pohjaehdotuksesta poikkeava kannatettu esitys, joten asiasta on äänestettävä. Puheenjohtaja teki seuraavan äänestysesityksen. Ne, jotka kannattavat pohjaehdotusta, äänestävät JAA. Ne, jotka kannattavat Sakari Marttilan tekemää esitystä, äänestävät EI. Menettelytapa hyväksyttiin.
  • Kyllä 4 kpl 40%

    Mari Kurisjärvi, Kari Aaltonen, Mikko Niipala, Christa Asikainen

  • Ei 6 kpl 60%

    Tatu Söyrilä, Sakari Marttila, Minna Kauhanen, Paavo Takala, Pasi Jalonen, Seija Aakala

Tiedoksi

kaavoittaja, suunnitteluavustaja, erillisen täytäntöönpano-ohjeen mukaan

Liitteet

Kaavaselostus, ehdotus.pdf (pdf, 3230 kt)
Asemakaavakartta, ehdotus.pdf (pdf, 31301 kt)
Seurantalomake 16.5.2026.pdf (pdf, 124 kt)
Osallistumis- ja arviointisuunnitelma, 16.5.2025.pdf (pdf, 1324 kt)
Vastineet luonnosvaiheen lausuntoihin ja mielipiteisiin.pdf (pdf, 112 kt)
Rakennustapaohjeet 16.5.2025.pdf (pdf, 1267 kt)
Havainnekuvat 16.5.2025.pdf (pdf, 7125 kt)

Muutoksenhaku

Oikaisuvaatimusta tai kunnallisvalitusta ei saa tehdä päätöksestä, joka koskee:

  • vain valmistelua tai täytäntöönpanoa (KuntaL 136 §)
  • virka- tai työehtosopimuksen tulkintaa tai soveltamista ja viranhaltija on jäsenenä viranhaltijayhdistyksessä, jolla on oikeus panna asia vireille työtuomioistuimessa (KVhl 50 § 2 mom.)
  • etuosto-oikeuden käyttämättä jättämistä (EtuostoL 22 §)
  • oppilaan arviointia (Perusopetuslaki 22 ja 42 c §).

Riita-asia käsitellään käräjäoikeudessa.