Elinvoimavaliokunta, kokous 18.6.2024

Perustelut

Elinvoiman palvelualueen asumisen toiminnallisena tavoitteena olevan Keskustan kehittämisohjelman toimenpiteenä on kerrostaloasumisen ja keskustarakenteen tiivistäminen. Sen toteuttamistoimenpiteeksi on päätetty maanomistajien käyttämättömän rakennusoikeuden aktivointi. Taajamatoimintojen tiivistäminen on myös yksi seudun MAL-työn osatavoitteista.

Kuntakeskuksen keskeisimmillä korttelialueilla on tehty rakentamiskehotustarkastelu (liitteenä). Keskeisimmiksi korttelialueiksi katsottiin Hämeenlinnantien, Kansankadun, Terveystien ja Tiilijärventien rajaama alue. Tarkastelussa todetaan, että:

1) Korttelin 216 tontti 1, jota koskee 18.06.2012 hyväksytty asemakaava (098-01-227) on rakentamaton.

2) Korttelissa 217 tontilla 1 olevaa rakennuspaikkaa (Hallipaikka-niminen kiinteistö 98-435-7-867) ei ole rakennettu 15.6.2016 voimaan tulleen asemakaavan (098-01-247) mukaisesti.

3) Korttelissa 208 kokonaisrakennusoikeudesta on käytetty hieman yli puolet. Liikerakentamiseen on käytetty yli 15000 k-m2. Käyttämättä on kaavamääräyksen mukainen vähintään 4000 ja enintään 6000 k-m2 asuntoihin.

4) Muut korttelit on rakennettu kaavassa määrätyn käyttötarkoituksen mukaisesti ja rakennusoikeudesta on yleisesti käytetty yli ¾.

MRL 97 §:

1 mom. Kunta voi sen jälkeen, kun asemakaava on ollut voimassa vähintään kaksi vuotta, antaa rakentamiskehotuksen sitovan tonttijaon mukaisen tontin omistajalle ja haltijalle, jos tontin sallitusta kerrosalasta ei ole käytetty vähintään puolta tai asemakaavan mukaista tonttia ei sillä olevien rakennusten käyttötarkoitus, sijainti, rakentamistapa ja muut seikat huomioon ottaen ole rakennettu pääasiallisesti asemakaavan mukaisesti.

4. mom. Mitä tässä pykälässä säädetään tontista ja sen omistajasta ja haltijasta, koskee myös muuta sellaista aluetta, joka on asemakaavassa tarkoitettu rakennuspaikaksi, sekä tällaisen alueen omistajaa ja haltijaa.

Rakentamiskehotustarkastelussa ilmenneen mukaisesti on perusteltua antaa rakentamiskehotus korttelin 216 tontille 1 (98-435-7-729 Huoltokulma) ja kortteli 217 tontti 1:llä olevalle rakennuspaikalle (Hallipaikka-niminen kiinteistö 98-435-7-867).

Rakentamiskehotusta ei voida antaa kortteliin 208, koska rakennusoikeudesta on käytetty yli puolet kaavan mukaiseen rakentamiseen.

Perustelut rakentamiskehotuksille ovat, että kuntastrategian linjauksen mukaisesti kehitetään kuntakeskusta ja kehittäminen edellyttää alueen rakentumista asemakaavan mukaisesti. Tarkastelun alla olevat tontti ja rakennuspaikka sijaitsevat kuntakeskuksen keskeisimmissä kortteleissa, eivätkä ne ole rakentuneet kaavojen voimaantuloa seuraavina vuosina kaavan mukaiseen tarkoitukseen. Tästä syystä kunnalla on perusteltu syy antaa niiden omistajille ja haltijoille rakentamiskehotus.

MRL:n edellytykset rakentamiskehotuksen antamiselle täyttyvät (MRL 97 §).

Kuulemismenettely

Rakentamiskehotuksen antaminen edellyttää asianosaisten kuulemista, jolloin tontin omistajille ja haltijoille varataan mahdollisuus antaa asiassa selityksensä. Rakentamiskehotus voidaan antaa vasta, kun asianosaisia ollaan kuultu.

Perustelut

Päätös, jota oikaisuvaatimus koskee

Hollolan elinvoimavaliokunta on 20.06.2023 antanut päätöksen (§ 74) koskien rakentamiskehotuksen antamista edeltävän kuulemisen aloittamisesta kiinteistöjen 98-435-7-729 Huoltokulma (kortteli 2016 tontti 1) ja 98-435-7-867 Hallipaikka (korttelissa 217 tontilla 1 oleva rakennuspaikka) omistajien ja vuokraoikeuden haltijoiden osalta.

Päätös on viety nähtäväksi 21.06.2023 www.hollola.fi ja päätös on annettu asianosaisille tiedoksi kirjeellä, joka on lähetetty 22.06.2023. Päätöksessä mukana olleen oikaisuvaatimusohjeen mukaisesti oikaisuvaatimusaika on päättynyt 13.07.2023. Päätöksestä on jätetty kuntaan 05.07.2023 oikaisuvaatimus.

Oikaisuvaatimus

Kiinteistön 98-435-7-729 Huoltokulma (kortteli 216 tontti 1) vuokraoikeuden haltija (Nuorisosäätiö sr) on jättänyt oikaisuvaatimuksen, jossa vaaditaan Hollolan kuntaa oikaisemaan päätöksen HOLDno-2023-523 siten, että päätös ei koske oikaisuvaatimuksen tehnyttä Nuorisosäätiötä. Perusteeksi ilmoitetaan, että oikaisuvaatimuksen tehnyt Nuorisosäätiö on irtisanonut maanvuokrasopimuksen 2.5.2019 ja maanvuokrasopimus on päättynyt 2.7.2019.

Oikaisuvaatimuksessa ei ole yksilöity, vaaditaanko sen mukaista oikaisua, että päätös ei koske Nuorisosäätiötä tehtäväksi päätöksen kumoamisella, muuttamisella vai palauttamisella uudelleen käsiteltäväksi.

Asian tausta

Keskustan kehittämisohjelman tavoitteena on kerrostaloasumisen ja keskusta rakentamisen tiivistäminen. Taajamatoimintojen tiivistäminen on myös yksi seudun MAL-työn osatavoitteista. Tähän liittyen tehtiin kuntakeskuksen keskeisimmillä korttelialueilla rakentamiskehotustarkastelu, jossa keskeisimmiksi korttelialueiksi katsottiin Hämeenlinnantien, Kansankadun, Terveystien ja Tiilijärventien rajaama alue.

Tarkastelussa todettiin, että:

1) Korttelin 216 tontti 1, jota koskee 18.06.2012 hyväksytty asemakaava (098-01-227) on rakentamaton.

2) Korttelissa 217 tontilla 1 olevaa rakennuspaikkaa (Hallipaikka-niminen kiinteistö 98- 435-7-867) ei ole rakennettu 15.6.2016 voimaan tulleen asemakaavan (098-01-247) mukaisesti.

3) Korttelissa 208 kokonaisrakennusoikeudesta on käytetty hieman yli puolet. Liikerakentamiseen on käytetty yli 15000 k-m2. Käyttämättä on kaavamääräyksen mukainen vähintään 4000 ja enintään 6000 k-m2 asuntoihin.

4) Muut korttelit on rakennettu kaavassa määrätyn käyttötarkoituksen mukaisesti ja rakennusoikeudesta on yleisesti käytetty yli ¾.

Todettiin, että tarkastelussa ilmenneen johdosta on perusteltua antaa rakentamiskehotus korttelin 216 tontille 1 (98-435-7-729 Huoltokulma) ja kortteli 217 tontti 1:llä olevalle rakennuspaikalle (Hallipaikka-niminen kiinteistö 98-435-7-867).

Perustelut rakentamiskehotuksille ovat, että kuntastrategian linjauksen mukaisesti kehitetään kuntakeskusta ja kehittäminen edellyttää alueen rakentumista asemakaavan mukaisesti. Korttelin 216 tontti 1 ja korttelissa 217 tontilla 1 oleva rakennuspaikka sijaitsevat kuntakeskuksen keskeisimmissä kortteleissa, eivätkä ne ole rakentuneet kaavojen voimaantuloa seuraavina vuosina kaavan mukaiseen tarkoitukseen. 

Maankäyttö- ja rakennuslain edellytykset rakentamiskehotuksen antamiselle täyttyvät (MRL 97 §).

Rakentamiskehotuksen antaminen edellyttää lisäksi asianosaisten kuulemista hallintolain 34 §:n mukaisesti, jolloin asianosaiselle ennen asian ratkaisemista varataan tilaisuus lausua mielipiteensä asiasta sekä antaa selityksensä sellaisista vaatimuksista ja selvityksistä, jotka saattavat vaikuttaa asian ratkaisuun

Oikaisuvaatimuksen tarkastelu

Oikaisuvaatimus kohdistuu elinvoimavaliokunta päätökseen, jossa päätettiin aloittaa rakentamiskehotusta edeltävä kiinteistön 98-435-7-729 Huoltokulma (kortteli 216 tontti 1) omistajan sekä vuokraoikeuden haltijan kuuleminen perusteella, ettei kuntakeskuksen keskeisellä alueella sijaitsevaa tonttia ole rakennettu, vaikka asemakaava on ollut voimassa jo yli 10 vuotta. Perusteluna on kuntastrategia, jonka keskustan kehittämisen tavoitteena on keskustan vetovoiman ja palvelujen parantaminen sekä se, että kohde on rakentamatta. Kiinteistön omistaja on Mandatum Life Vuokratontit II Oy. Vuokralaisena on lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin mukaan Nuorisosäätiö sr.

Asiassa tehty päätös, jolla aloitetaan hallintolain 34 §:n mukainen kuuleminen, on luonteeltaan valmisteleva päätös, jolla valmistellaan päätöstä joko antaa rakentamiskehotus taikka olla sellaista antamatta. Kuntalain 136 §:n nojalla ”Päätöksestä, joka koskee vain valmistelua tai täytäntöönpanoa, ei saa tehdä oikaisuvaatimusta eikä kunnallisvalitusta.” 

Elinvoimavaliokunnan 20.06.2023 tekemään päätöksen § 74, liitettiin mukaan oikaisuvaatimusohje, jonka mukaisesti päätökseen tyytymätön voi tehdä kirjallisen oikaisuvaatimuksen 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Oikaisuvaatimusohje on ollut virheellinen, koska päätökseen ei kuntalain 136 §:n perusteella saa tehdä oikaisuvaatimusta.