Valmistelija
Päivi Rahkonen, kunnanjohtaja, paivi.rahkonen@hollola.fi
Perustelut
Hollolan sote-keskus
Hollolan sosiaali- ja terveyskeskus (osoite: Terveystie 2) valmistui marraskuussa 2021. Rakennuksen pinta-ala on 5 159 m2 ja 4 818 kem2, vuokrattava pinta-ala on yhteensä 4.280 m2. Rakennus sijaitsee kaavatontilla, joka koostuu kolmesta määräalasta ja kahdesta kiinteistöstä, joiden yhteenlaskettu pinta-ala on 12314 m2.Kaavassa tontti on merkitty palvelurakennusten tontiksi (P-1). Rakennus on teräsrunkoinen ja tiilielementtirakenteinen. Kohteessa on kaukolämpö ja varavoima. Tiloissa on sekä lämmitys että kesäajan jäähdytys toteutettu vesikiertoisilla kattosäteilijöillä.
Rakennuksen päävuokralainen on PHHYKY, joka on vuokrannut 30.11.2036 päättyvällä vuokrasopimuksella yhteensä 4.207 m2. PHHYKY maksaa pääomavuokraa 69 179,32 euroa/kk ja ylläpitovuokraa 23.493,57 euroa/kk eli yhteensä 92.672,89 euroa/kk. Ylläpitovuokra on sidottu rakennuskustannusindeksiin.
FimLab Laboratoriot Oy on vuokrannut 73 m2 laboratoriotilan 30.11.2024 saakka, josta bruttovuokra 1.627 euroa/kk.
Vuokrasopimukset liitteinä.
Hollolan kunta kiinteistön omistajana vastaa kiinteistön hoitokuluista.
Sen lisäksi, mitä vuokrasopimusten ehdoissa on mainittu, on vuokralaisilla (sosiaali- ja terveydenhuollon lakisääteisessä järjestämisvastuussa olevana) tai vuokranantajalla oikeus irtisanoa vuokrasopimukset kuntien ja kuntayhtymien eräiden oikeustoimien väliaikaisesta rajoittamisesta sosiaali- ja terveydenhuollossa annetun lain (1299/2019) 3 §:n mukaisesti vuoden 2024 tai 2025 aikana päättymään kahdentoista kuukauden kuluessa irtisanomisesta ilman, että irtisanomisesta syntyy korvausvelvollisuutta.
Fimlab Laboratoriot Oy:n sopimuksessa on todettu myös, että mikäli määräaikaisen sopimuskauden aikana Hollolan kunnan, Päijät-Hämeen hyvinvointikuntayhtymän tai maakunnan tuottamis- ja järjestämisvastuulla olevia terveydenhuollon palveluja ulkoistetaan tai tehdään muita järjestelyjä, joiden seurauksena vuokralaisella ei ole edellytyksiä jatkaa liiketoiminnan harjoittamista vuokrauskohteessa, on vuokralaisella oikeus irtisanoa vuokrasopimus tällaisesta järjestelystä tiedon saatuaan päättymään kun edellytykset liiketoiminnan harjoittamiseen tosiasiallisesti päättyvät.
Sote-uudistuksen vaikutukset
Hollolan kunnanhallitus on kokouksessaan 20.12.2021 § 347 edellyttänyt konsernipalveluiden palvelualuetta arvioimaan sote- ja pelakiinteistöjen kunnalle jäävien riskien poistamista palvelutuotantoa vaarantamatta.
Sosiaali- ja terveydenhuollon sekä pelastustoimen järjestämisvastuu siirtyy kokonaisuudessaan hyvinvointialueille 1.1.2023 alkaen.
Kunnille ei uudistuksen jälkeen jää minkäänlaista roolia hyvinvointialueiden vastuulle siirtyvien sosiaali-, terveys- tai pelastuspalvelujen osalta. Kunnille jää kuitenkin runsaasti näiden toimintojen toteuttamista varten rakennettuja toimitiloja ja niihin liittyviä riskejä. Hyvinvointialueen palveluverkkopäätösten yhteydessä on mahdollista, että kuntien omistamia toimitiloja tyhjenee eikä niihin saada uutta toimintaa, jolloin kiinteistöjen tasearvot joudutaan alaskirjaamaan tulosvaikutteisesti.
Uudistuksen seurauksena kuntien toiminnan kustannukset vähenevät ja käyttötalousmenoista siirtyy pois noin puolet. Rahoituksen siirto toteutetaan vähentämällä kunnilta peruspalvelujen valtionosuuksia, kunnallisveroa (-12,64 %-yksikköä), kuntien osuutta yhteisöveron tuotosta sekä veroperustemuutoksista johtuvien verotulomenetysten korvausta. Kuntien verotulojen vähentämistä vastaavasti korotettaisiin valtion ansiotuloverotusta ja valtion osuutta yhteisöveron tuotosta. Vaikka sote-uudistuksen vaikutukset koko kuntaryhmän osalta toteutetaan kustannusneutraalisti, kuntakohtaiset erot voivat olla merkittäviä. Kunnan kokonaisvaikutuksia ei voida riittävällä tavalla ennakoida.
Jos kunta jatkaa sote- ja pelatilojen vuokraamista siirtymäkauden jälkeen hyvinvointitialueelle tai yksityisille toimijoille, kunta toimii tilojen vuokrauksessa kilpailutilanteessa markkinoilla, mikä edellyttää kuntalain 126 §:n mukaisesti kunnan harjoittaman sote-ja pelakiinteistöjen vuokraustoiminnan yhtiöittämistä. Yhtiöittämisen osalta ei tällä hetkellä ole säädetty vapautusta varainsiirtoverolaista, mutta asia on vireillä.
Kunnan vaihtoehdot sote- ja pelakiinteistöjen osalta
Suomen Kuntaliiton laatiman yhteenvedon mukaisesti kuntien mahdollisuudet sote- ja pelakiinteistöjen osalta ovat seuraavat:
- Kunnan sote- ja pelastustoimitilat pidetään kunnan omistuksessa ja ne on kaikilta osin yhtiöitetty
- Toimitilat osittain vuokrattu hyvinvointialueelle / muille toimijoille sote-käyttöön (investointitarpeiden rahoituksen huomiointi vuokrasopimuksissa)
- Toimitilat ovat osittain muussa käytössä
- Toimitilat ovat osittain tyhjillään tai tiloille/maapohjalle suunnitellaan/on toteutettu uutta käyttöä kunnan toimenpiteiden tai kumppanuuksien kautta
- Kunnan sote- ja pelastustoimitilat on voitu myydä osittain tai kokonaan hyvinvointialueelle
- Kunnan sote- ja pelastustoimitilat on voitu myydä osittain tai kokonaan yksityisille
- Kunnan sote- ja pelastustoimitilat on mahdollisesti järjestetty hyvinvointialueen kuntien ja hyvinvointialueen yhteiseen kiinteistöyhtiöön (tilat sijoitettu yhtiöön apporttina/yhtiö ostanut tilat)
Yhteisen sote-kiinteistöyhtiön perustaminen on ongelmallista, koska kuntien kiinteistökanta on hyvin eri tasoista. Tästä aiheutuu suoraan haasteita yhteensovittaa eri omistajien intressit. Asia ei ole vireillä maakunnassa.
Hyvinvointialueen johdolla on kevään 2022 aikana käyty neuvotteluja mallista, jossa hyvinvointialue ostaa kuntien pelastustoimen kiinteistöt. Hyvinvointialueen valtuusto käsittelee asiaa ennekkotiedon mukaan syyskuun kokouksessa.
Hollolan kunta on kunnanjohtajan toimesta 6.5.2022 kirjeellään tarjonnut Päijät-Hämeen hyvinvointialueelle ostettavaksi 1.12.2021 valmistunutta Hollolan sosiaali- ja terveyskeskusta alustavasti nk. omakustannushintaan.
Hyvinvointialueen hallitus on ottanut kantaa kunnan tekemään tarjoukseen kokouksessaan 6.6.2022 ja päättänyt hylätä kunnan antaman myyntitarjouksen ja samalla todennut, ettei Hollolan kunnalla ole estettä tarjota kiinteistöä ostettavaksi muille tahoille. Hyvinvointialuehallituksen päätösote liitteenä.
Sosiaali- ja terveysministeriön, valtiovarainministeriön ja sisäministeriön kunnille lähettämässä kirjeessä 24.5.2022 on todettu, että mikäli kunnat ja kuntayhtymät valmistelevat toimitiloihin liittyviä myyntejä, tulisi näiden perustua kokonaisharkintaan ja yhteistyön hyvinvointialueiden ja – yhtymien kanssa. Lakisääteisten velvoitteiden lisäksi ministeriöt painottavat, että toimitilojen myynnissä tulisi ottaa huomioon taloudelliset vaikutukset kuntien lisäksi hyvinvointialueille, palveluverkkoon ja lähipalveluihin liittyvät vaikutukset sekä kuntien että hyvinvointialueiden näkökulmasta sekä varautumiseen ja huoltovarmuuteen liittyvät näkökulmat. Kirjelmä liitteenä.
Hyvinvointialuehallituksen antaman vastauksen voidaan tulkita olevan kannanotto ministeriöiden kirjelmässä esiin nostamiin asioihin.
Sote-kiinteistöjen osalta edellä kuvatuista vaihtoehdoista jäljelle jäävät 1 (kunta jatkaa omistusta ja kiinteistön vuokrausta yhtiöittämällä vuokraustoiminnan siirtymäajalla) ja 3 (kunta myy kiinteistön yksityiselle toimijalle).
Sote-kiinteistöjen markkinat
Suomen toimitilainvestointimarkkina on ollut erittäin vilkas viime vuosina, mutta korona-virus on hämmentänyt markkinaa samoin Ukrainan sota. Kiinteistösijoittajien maakuntakaupungeista ostamissa kohteissa julkisten kiinteistöjen nettotuotot ovat liikkuneet 4-6 % välillä. Mitä suuremmiksi riskit arvioidaan, sitä korkeampi on nettotuottovaade. Sote-kiinteistöjen markkina on toiminut viime aikoina hyvin vilkkaasti (ESS 2.6.2022). Erityisesti kaupungit, joihin kysyntä eniten kohdistuu, ovat realisoineet sote-kiinteistöjä runsaasti. Kysyntä kohdentuu erityisesti uusiin, uudehkoihin tai saneerattuihin tiloihin, joissa on pitkiä vuokrasopimuksia ja jotka sijaitsevat väestömääriin nähden keskeisillä paikoilla.
Sairaala/hoivakiinteistömyyntivertailun mukaan myyntihinnat ovat liikkuneet kohdekohtaisesti laajasti kohteen kunto ja sijainti vaihdellen 1625-5099 €/m2. Sairaalakiinteistöjä on Helsingissä ja Jyväskylässä myyty 1730-2630 €/m2. Y-tonttien hinnat ovat liikkuneet 33-179 €/kem2.
Kunnanhallituksen edellyttämällä tavalla konsernipalvelut on tunnustellut vaihtoehtoisia ostajia Hollolan sote-keskukselle. Kunta on näihin tunnusteluihin liittyen saanut 17 milj. euron ostotarjouksen suomalaisilta toimijoilta, jotka ostaisivat Hollolan sote-keskuksen perustettavan yhtiön lukuun. Hinta vastaa n. 3 300 €/m2.
Ostotarjoukseen sisältyy ehtoja, joiden toteutuminen on ostajan puolelta kaupan edellytys. Ehdot liittyvät kunnan lainvoimaiseen päätökseen, ostajan suorittamaan kuntotutkimukseen, ostajan hallitus hyväksyy kauppakirjan ja vuokrasopimuksiin tehdään tarkennuksia kiinteistöveron ja ylläpitovuokran osalta. Kauppakirja allekirjoitetaan, kun ehdot ovat täyttyneet, kuitenkin viimeistään 31.12.2022. Mikäli kauppakirjaa ei allekirjoiteta ennen määräaikaa, kauppa ei toteudu. Ostotarjous liitteineen sekä kauppakirjaluonnos liitteinä.
Jotta kunta ei päädy määräämättömäksi ajaksi epävarmaan myyntitilanteeseen, kauppa tulee toteuttaa kuitenkin viimeistään 31.12.2022.
Kunnan tulee omaisuutta myytäessä varmistua kuntalain 130 §:n mukaisesti siitä, ettei myynnin yhteydessä toteuteta kiellettyä yritystukea. Tämän selvittämiseksi Hollolan kunta on teettänyt kolmella ulkopuolisella, puolueettoman arvion Hollolan sote-keskuksen markkinahinnasta. Myös kunnan maksamia maa-alueiden ja rakennusten hankintakustannuksia voidaan pitää markkina-arvon osoittimena tietyin rajoittein. Annettujen asiantuntija-arvioiden ja sote-keskusken hankintahintatiedon pohjalta annettua ostotarjousta voidaan katsoa täyttävän kuntalain 130 §:n asettamat markkinaehtoisuuden määritelmät.
Mikäli Hollolan kunta myy sote-kiinteistön, kunnalla ei myynnin jälkeen ole vaikutusvaltaa kiinteistön myöhempään omistukseen.
Myynnin yhteydessä kunta palauttaa rakentamiseen liittyviä, palautettua alv-rahoitusta n. 60 000 euroa.
SWOT-analyysi/sote-keskuksen myyminen yksityiselle
Uhkana voidaan pitää kasvotonta ja pelkästään sijoituslähtöistä toimintaa tai mahdollista kiinteistökeinottelua.
Heikkouksina voidaan pitää sitä, että kunta menettää hyvän pääomatuoton ja kunnan kytkentä kuntalaisten peruspalveluihin katkeaa, mikä voi aiheuttaa myös imagoriskin.
Mahdollisuuksina voidaan pitää kunnan vuokrasopimusriskien ulkoistamista sekä kunnan lisääntyvää kykyä tukea perustoimintojen investointeja
Vahvuuksina on se, ettei kunta enää kanna kiinteistöriskejä, joiden käyttöön se ei voi vaikuttaa. Kunta saa rakentamiseen sijoitetut rahat takaisin, kunnan lainakanta vähene ja tase vahvistuu eikä kunta ole velvollinen yhtiöittämään sote-vuokraustoimintaa, koska kunnalle ei enää jää omistukseensa sote- tai pelakiinteistöjä (mikäli vireillä oleva pela-kiinteistön kauppa hyvinvointialueelle toteutuu).
Liitteet:
- Vuokrasopimukset (siirtyvät osana kauppaa)
- STM, VM, SM kirje
- Päijät-Hämeen aluehallituksen päätös 6.6.2022
- Ostotarjous 8.6.2022 ja ostotarjouksen liite
- Kauppakirjaluonnos
Päätös
Hyväksyttiin päätösehdotuksen mukaisesti.