Kunnanhallitus, kokous 21.6.2022

Perustelut

Kiinteistön myyntitilanne:

• Tilat jäivät tyhjäksi 1.4.2017 PHHYKY:n lakkautettua toiminnan
• Kesällä 2017: Tiloista on tehty markkina-arvio/Helenius: 1,4-1,6 milj. euroa (tavoitehinta)
• Kesällä 2018: Tiloista on tehty myyntiarvio, mikä päätynyt arvioon 0,4 milj. euroa 
• Tammikuu 2019: Tilat olleet Habitan myynnissä ja eri sivustoilla hintaan 0,75 milj. euroa (sisältää maa-alueen 1,6 ha)

Pyhäniemen Vanhainkodin muutostöihin on saatu v. 2010 valtionosuutta 265 000 euroa. Perustamishankkeeseen saatua valtionosuutta tai -avustusta vastaava suhteellinen osa hankitun omaisuuden käyvästä arvosta voidaan kokonaan tai osaksi määrätä palautettavaksi valtiolle, jos hankittu omaisuus luovutetaan taikka jos toiminta lopetetaan tai omaisuuden käyttötarkoitusta muutetaan pysyvästi eikä omaisuutta käytetä muuhun valtionosuuteen tai -avustukseen oikeuttavaan toimintaan. Valtionosuutta tai -avustusta ei kuitenkaan voida periä takaisin sellaisella perusteella, joka on syntynyt myöhemmin kuin 15 vuoden kuluttua hankkeen valtionosuus- tai -avustusselvityksen antamisesta.

Lämpölaitoksen perustiedot:

• Ehtootie 26
• 16730 Kutajärvi
• Rakennusvuosi 1998
• Laajuus 90 brm2
• Lämmöntuotanto vuosittain n.800-900MWh, vanhainkodin nykykäytöllä
• Toimintaperiaate: hakelämpölaitos
• 2 kpl varaöljykattiloita ja tasaussäiliö vanhainkodin kellarissa
• Kokonaistila n. 4000 brm2 
• Lämmitys ja vakuutuskulut n. 80 000 €/vuosi 

Lämpölaitos tuottaa tällä hetkellä lämpöä vanhainkodille, Sosiaalipsykiatriselle säätiölle Mentelle (vanha B-sairaala) ja D/E rivitaloille. A-C rivitalojen omistaja on irtisanonut lämpösopimuksen viime keväänä.
Lämmöntuotannosta on tehty sopimus vuoteen 2026 päättyvällä sopimuksella Hollolan Energiaosuuskunnan kanssa, joka vastaa energian tuotannosta ja laitoksen ylläpidosta. Ostoenergian hinta on 54,95€/MWh tällä hetkellä. Hollolan kunta myy energiaa Mentelle ja D ja E rivitaloille 69,52€/MWh veloitushinnalla.

Laitoksen kuntoa on arvioitu tänä keväänä konsultin toimesta ja laitos vaatii lähitulevaisuudessa noin 100.000€:n peruskorjauksen, jolla on arvioitu selvittävän 10 seuraavaa vuotta. Kattilan uusimisen ajankohta ajoittuu 10 vuoden päähän ja alustava saneerauskustannus on noin 200.000 - 250.000€.
Verkostolle ei ole arvioitu tarvetta saneeraukselle seuraavan 10 vuoden aikana.

Rivitalojen myynnin ja vanhainkodin mahdollisen tulevan myynnin seurauksena Hollolan kunnalle ei jää roolia lämpölaitosyrittäjänä, joten kunnan on järkevintä pyrkiä eroon lämpölaitoksesta.
Vaihtoehtoina on myydä lämpölaitos erikseen tai vanhainkodin myynnin yhteydessä.
Erikseen myytäessä myytäisiin hakelämpölaitos verkostoineen lukuun ottamatta vanhainkodin kellarissa olevia öljykattiloita ja tasaussäiliötä. Öljykattilan ja tasaussäilöt joudutaan myymään vanhaikodin yhteydessä, koska vanhainkodin on tarvittaessa pystyttävä olemaan omavarainen lämmön osalta.

Lämpölaitoksen epäselvä määrittely vaikeuttaa Pyhäniemen vanhainkodin myyntiä. Lämpölaitoksen iän ja korjausvelan vuoksi on arvioitu, että mahdollinen kauppahinta jää vähäiseksi. Mikäli vanhainkodin tulevalla ostajalla ei ole valmiutta ostaa myös lämpölaitosta, tulevan ostajan pitäisi sitoutua lämpölaitoksen käyttäjäksi vähintään 5 vuoden sopimuksella ja öljykattiloista, sekä tasaussäiliöstä on tehtävä käyttösopimus samassa yhteydessä ostajan ja lämmöntuottajan kanssa.

Pyhäniemen vanhainkodin aluetta ei ole lohkottu tontiksi. Epäselvä tilanne vaikeuttaa myyntiä. Määräala tulisi vuokrata ja lohkoa tontiksi, jolta osin voidaan antaa myöhempi myyntioptio. Määräala on elinvoiman palvelualueella määritelty 21 600  m2 ja vuokrahinta 8 e/m2 x 0,05 eli 8 640 e/vuosi sidottuna elinkustannusindeksiin. Liitteenä maa-alueen rajauskartta

Perustelut

Hollolan kunnan Pyhäniemen vanhainkodin käyttö päättyi Päijät-Hämeen hyvinvointikuntayhtymän päätöksellä maaliskuussa 2017. Kiinteistö on sen jälkeen ollut myynnissä, mutta myyntitoimenpiteet eivät ole johtaneet tuloksiin. Viimeksi kiinteistön myyntiä käsiteltiin tarjouksen pohjalta kunnanhallituksessa 30.3.2020, jolloin kiinteistön myynti annettiin elinvoiman palvelualueen tehtäväksi.

Elinvoiman palvelualue esittää, että kiinteistö asetetaan myyntiin kunnan nettisivustolle ja liike.info-sivustolle touko-elokuun ajaksi seuraavin kriteerein:

• 250 000 euroa kaikki n. 2,5 ha alueella sijaitsevat rakennukset, myös lämpövoimalaitos sekä siihen liittyvien sopimusten siirto velvoitteineen ja vastuineen
• n. 2,5 ha määräala, vuokrahinta 10 000 euroa/vuosi

Kunnalla on valmius laatia alueelle hankekaava. Kaavan hyväksymisen jälkeen kunnalla on valmius myydä muodostuva tontti 8 e/m2 hintaan.

Sosiaali- ja terveysministeriö on päätöksellään 4.12.2019 päättänyt olla perimättä takaisin kiinteistön kunnostukseen maksettuja valtionosuuksia. Päätös liitteenä.

Perustelut

Hollolan kunnan Pyhäniemen vanhainkodin käyttö päättyi Päijät-Hämeen hyvinvointikuntayhtymän päätöksellä maaliskuussa 2017. Kiinteistö on sen jälkeen ollut myynnissä, mutta myyntitoimenpiteet eivät ole johtaneet tuloksiin. Viimeksi kiinteistön myyntiä käsiteltiin kunnanhallituksessa 14.4.2020. Tuolloin kunnanhallitus päätti, että Pyhäniemen ent. vanhainkodin asettamisesta myyntiin kunnan nettisivustolle ja liike.info-sivustolle.

Myyntitoimeksiannot eivät ole johtaneet toivottuun tulokseen. Syksyn 2020 aikana on etsitty uusia ratkaisuja, mutta on päädytty siihen, että vallitsevassa tilanteessa asiantuntijan käyttäminen välittäjänä johtaisi parempaan lopputulokseen.

Tämän esityslistan liitteenä on kauppakirjaluonnos, sekä siihen liittyvä liiteluettelo. Toimeksiannon taustaa avaava muistio on tämän esityslistan oheismateriaalina.

Kunnanhallitukselle esitetään, että kiinteistö annetaan toimeksiantona myyntiin AAA Arena Oy LKV (A) / Galleria Merja Rautio LKV:lle, toimeksiantosopimus-liitteen mukaisin ehdoin. Toimeksianto sisältää mm seuraavat asiat:

• toimeksiannon kokonaisuus sisältää kiinteistön (ml maapohja) ja  kaikki n. 2,5 ha alueella sijaitsevat rakennukset, myös lämpövoimalaitos sekä siihen liittyvien sopimusten siirto velvoitteineen ja vastuineen
• myyntihintapyyntö on 250.000
• toimeksianto on voimassa toistaiseksi, 4 kuukauden jaksoissa

Koska nyt myynnissä olevan kiinteistön mahdollinen myynti edellyttää kunnalta erittäin nopeaa reagointia saatavaan tarjoukseen, kunnan tulisi valtuuttaa edustajansa tarjousta koskeviin keskusteluihin, sekä saadun tarjouksen hyväksymiseen.

Perustelut

Kunnanhallitus päätti 30.11.2020, että Pyhäniemen entinen vanhainkoti annetaan toimeksiantona myyntiin AAA Arena Oy LKV (A) / Galleria Merja Rautio LKV:lle. Sopimus on voimassa toistaiseksi neljän kuukauden jaksoissa niin, että se voidaan kirjallisesti irtisanoa viimeistään kymmenen päivää ennen seuraavan sopimuskauden alkamista. Seuraava sopimuskausi alkaa 1.12.2021.

Pyhäniemen vanhainkoti on ollut tyhjillään lähes 5 vuotta. Sen myymiseksi on tehty useampia ponnistuksi vuodesta 2017 lähtien tuloksetta. Nykyisen toimeksiantaja on kiinteistönvälittäjänä spesialisoitunut vaikeiden ja haasteellisten kohteiden myyntiin. Heidän kokemuksensa mukaaan työ vaatii pitkäjänteisyyttä ja ammattitaitoa. Kohdetta on markkinoitu mainoon ja ilmoittelun kautta, mutta suurin työ on tehty suorin yhteyksin asiakkaisiin. Vaativien kohteiden myynti vaatii aikaa, jopa kolmen vuoden myyntiponnistelut. Koronan vuoksi myynti ja asiakkaisen lainansaanti ovat normaalia haastavampia.

Perustelut

Pyhänimen ent. vanhainkoti on ollut pääosin käyttämättä keväästä 2017 alkaen sen jälkeen, kun Päijät-Hämeen hyvinvointikuntayhtymä päätti tiloissa toimintansa. Vanhainkodin myyntiä on edistetty kunnan, Tilapalvelu Oy:n ja kiinteistövälittäjien toimin.

Kohteen myynti on haasteellista, koska kohde on suuri, sijainti on päätieväyliltä sivussa ja julkisivu on suojeltu. Alueen kaavoitus on käynnissä. Vanhainkoti sijaitsee määräalalla; lohkominen on tarkoitus suorittaa, kun kaava on hyväksytty ja lainvoimainen.

Kunnalla on jatkon osalta käytössä seuraavia vaihtoehtoja:

• jatketaan nykyistä välitystoimeksiantoa 
• haetaan uusi kiinteistövälittäjä 
• toteutetaan huutokauppamenettely

Mikäli myyntiä välittäjän kautta jatketaan, pyyntihintaa olisi tarkoituksenmkaista alentaa.

Perustelut

Kunnanhallitus on kokouksessaan 14.2.2022 päättänyt irtisanoa Pyhäniemen ent. vanhainkodin myyntitoimeksiantosopimuksen.

Kunnanhallituksen tulee päättää jatkotoimenpiteistä.

Alueella on käynnissä Pyhäniemen vanhainkodin ympäristön asemakaava, asemakaavaan liittyvä osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) on ollut nähtävillä lokakuussa 2020. Tavoitteena on jatkaa alueen asemakaavaa laatimalla kaavaluonnos/ luonnosvaihtoehdot kevään 2022 aikana. Asemakaavan nähtävillä olleeseen aineistoon (OAS) voi tutustua kunnan nettisivuilla: https://www.hollola.fi/pyhaniemen-vanhainkodin-ymparisto > aloitusvaihe.

Kunnan asettamana tavoitteena asemakaavoitukselle on monipuolinen ja joustava käyttötarkoitus.

Rakennuksesta on laadittu rakennushistoriallinen selvitys, joka on esityslistan oheismateriaalina.

Rakennuksen arvot kohdistuvat julkisivuihin. Rakennuksen sisätiloihin ei kohdennu mitään rajoitteita, kun julkisivut ja sen ominaispiirteet säilyvät.

Vanhainkodin välittömässä läheisyydessä on Kutajärvi. Järvi kuuluu Natura2000-verkostoon, joka asettaa alueelle erityisehtoja. Kunta omistaa vanhainkodin ja Kutajärven väliin sijoittuvan peltoalueen, mutta rantaan rajoittuva noin 100 metrin levyinen kaistale on valtion omistuksessa.

Kunnanhallitukselle annetaan tilannekatsaus.

Perustelut

Galleria Rautio on kiinteistökaupan välittäjänä toimittanut Hollolan kunnalle kiinteistökauppatarjouksen 240 000 euroa ja kauppakirjaluonnoksen koskien liitteessä 1 rajatulla alueella olevien Pyhäniemen vanhainkodin rakennusten sekä Biolämpölaitoksen liiketoiminnan myymisestä kauppakirjaluonnoksen mukaisesti.

Biolämpölaitoksen liiketoiminta pitää sisällään Hollolan Energiaosuuskunnan lämpöyrittäjäpalvelun ostosopimuksen (26.7.2017) sekä Päijät-Hämeen sosiaalipsykiatrisen säätiön lämmön ja sähkön myyntisopimuksen (27.11.2003). 

Alueella on valtuuston 03.04.2017 hyväksymä strateginen yleiskaava. Asemakaavan laatiminen alueelle on vireillä ja tavoitteena on hyväksyä asemakaava vuoden 2023 aikana.

Ostaja Softsolution Oy:n toimiala on "Software development and sales especially for export to Germany, Switzerland and Austria." Yritys on toiminut Lahdessa vuodesta 1994. Yritys on laajentamassa toimialaansa seuraavien vuosien aikana "farming and started to acquire some farm land. We want to develop farming in a reasonable ecological way, specializing".  Yritys kasvattaa, kerää, käsittelee, säilyttää ja varastoi (processing harvested berries, storage of products) marjoja ja yrttejä.

Ostaja on ilmoittanut tarvitsevansa lisäksi kasvien viljelyyn 5-10 ha alueen viljelysmaata. Kunta omistaa Pyhäniemen kartanon ja ent. vanhainkodin ympäristössä n. 60-70 ha tällä hetkellä vuokralle annettua viljelysmaata. Kunnan tulee, kaupan yhteydessä, ilmaista valmiutensa myöhemmin myydä peltomaata toiminnan vaatimaan tarkoitukseen (erillisellä kaupalla) ja valmius edistää tarkoituksen edellyttämää yritystoimintaa kaavaprosessissa.